BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 15 de mayo de 2024

Sec. III. Pág. 55390

La naturaleza jurídica de los negocios liquidatorios ha sido largamente discutida. A
esta cuestión se refiere la resolución de la DGSJ y FP de 19 de mayo de 2011 que ha
sido posteriormente refrendada por otras muchas posteriores a los efectos de considerar
títulos inmatriculadores a los negocios liquidatorios a los efectos del artículo 205 LH (que
exige doble título traslativo para inmatricular). Afirma:
El debate sobre la naturaleza jurídica de la división de la cosa común y la partición de
la herencia a los efectos de que exista el doble título traslativo exigido por el artículo 205
de la Ley Hipotecaria para inmatricular una finca ha dado lugar a numerosas
aportaciones jurisprudenciales y doctrinales.
Por un lado, hay un sector doctrinal que defiende el carácter meramente especificativo
de derechos de la disolución de comunidad y afirma que la característica esencial del título
público de adquisición es contener un acto de adquisición derivativa, por lo que, por no
implicar un título de transferencia inmobiliaria, no es título público inmatriculable la división
de la cosa común. Por otra parte, otro sector doctrinal defiende el carácter traslativo de la
disolución; y finalmente hay quienes consideran que el negocio jurídico causante de la
inmatriculación puede ser un título atributivo o determinativo, excluyéndose solamente los
títulos meramente declarativos o los que recogen una mera modificación física de la finca,
como declaraciones de obra nueva, división horizontal sin disolución de comunidad,
división material, agrupación o segregación.
3. [sic]. También esta Dirección General ha abordado el problema. Así, la
Resolución de 14 de diciembre de 2000 negó a la disolución de comunidad el carácter de
título inmatriculable por no acreditar fehacientemente el título de adquisición invocado
por los comuneros. Por su parte, la de 26 de abril de 2003 trata sólo indirectamente el
problema planteado, pues el Registrador había considerado suficiente para inmatricular
la doble titulación de disolución de comunidad y compraventa, por lo que el Centro
Directivo no entró en el problema. La Resolución de 18 de diciembre de 2003 abordó el
supuesto de una disolución de comunidad complementada por acta de notoriedad que
acredita que es tenido por dueño el que lo es por la disolución, concluyendo que lo que
hay que declarar como notoria es la titularidad de los comuneros, admitiendo con ello
que dichos comuneros son los transferentes.
Desde el punto de vista de la capacidad, cuando existen menores o incapacitados
implicados en la disolución de comunidad, la Dirección General exigió la autorización
judicial, propia de los actos de disposición de bienes inmuebles, en aquellos casos en
que, habiendo varias cosas en comunidad, se rompe la regla de posible igualdad del
artículo 1061 del Código Civil. Pero no se consideran sujetos a autorización los actos de
adjudicación de la única finca común, aunque se compense en efectivo al menor (cfr.
Resolución de 2 de enero de 2004), o tampoco cuando, siendo varias cosas, se forman
lotes iguales (cfr. Resoluciones de 6 de abril de 1962 y 28 de junio de 2007).
4. También la Jurisprudencia ha abordado el tema de la naturaleza jurídica de la
división de la cosa común y la partición de herencia. Frente a las teorías que afirman o
niegan rotundamente su carácter traslativo, prevalece en nuestra Jurisprudencia una
consideración intermedia de la partición. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo
de 12 de abril de 2007, señala: “esta Sala ha acogido la doctrina que atribuye a la
partición efectos determinativos o especificativos de la propiedad sobre los bienes
adjudicados a cada uno de los herederos, lo que resulta más acorde con el sentido de
distintos artículos del propio código... Así la norma del artículo 1068 del Código despliega
sus efectos propios entre los coherederos atribuyendo la propiedad exclusiva del bien
adjudicado al heredero, que antes de ella únicamente ostentaba un derecho abstracto
sobre la totalidad de la herencia...”. Se excluyen así, entre otras, las teorías que vendrían
a equiparar la partición a un conjunto de permutas entre los coherederos o condueños,
que sólo serían traslativas en la parte que no correspondía al adjudicatario por su cuota
previa.
Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011 recuerda
que la doctrina entiende que el acto divisorio es un acto con efecto extintivo de la

cve: BOE-A-2024-9792
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Núm. 118