BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48110

haber realizado la inscripción del cambio de uso, a dictar la resolución necesaria para
hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción del
cambio de uso, la concreta situación urbanística de la finca tras dicho cambio, con la
delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al
propietario, incurriendo en responsabilidad en caso de no hacerlo por los perjuicios
económicos que se produzcan al adquirente de buena fe de la finca –cfr. artículo 28.4 de
la Ley de Suelo–. A su vez, la resolución administrativa que ponga fin al procedimiento
será recurrible ante los Juzgados del orden jurisdiccional contencioso-administrativo –
artículo. 64 de la Ley de Suelo–.
Este esquema basado en la norma positiva prevista en el artículo 28.4 del texto
refundido de la Ley de suelo estatal ha sido aplicado en la práctica en numerosas
ocasiones y ha posibilitado que la Administración pudiera tener conocimiento de
actuaciones clandestinas y reaccionar en consecuencia. Cabe citar, por ejemplo, la
sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia
de la Comunidad Valencia de 9 de noviembre de 2023, que ratifica la actuación
administrativa seguida una vez el Registrador de la Propiedad comunicó al Ayuntamiento
la escritura de modificación de trastero a vivienda y aquélla reaccionara dictando
resolución en la que hace constar la concreta situación urbanística del inmueble y la
limitación que se impone en cuanto al uso conforme al artículo 28.4 de la Ley de Suelo.
5. En el presente caso se plantea la posibilidad de inscribir la modificación de la
descripción registral de una buhardilla para hacer constar su uso como vivienda,
inscripción que se solicita al amparo de lo dispuesto en el artículo 28.4 del texto
refundido de la Ley del Suelo.
La finca se ubica en Lekeitio, siendo aplicable la normativa urbanística vasca.
En el caso del País Vasco, el artículo 224.4 de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de
Suelo y Urbanismo, señala que «transcurridos cuatro años desde la total terminación de
las obras, trabajos e instalaciones, o desde la aparición de signos físicos exteriores que
permitan el conocimiento de su realización, la administración no podrá ordenar la
demolición de las edificaciones, las instalaciones o las construcciones correspondientes.
Éstas quedarán sujetas, no obstante, al régimen de instalaciones, edificaciones y
construcciones fuera de ordenación».
Este precepto ha sido objeto de reciente interpretación por parte de la Sala de lo
Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco en su
sentencia de 8 de febrero de 2023, en el que conoce del supuesto similar al de este
expediente en el que un registrador de la Propiedad comunicó al Ayuntamiento el cambio
de uso de desván a vivienda sobre una finca registral y el Ayuntamiento incoó
procedimiento de restauración de la legalidad urbanística respecto del cambio de uso.
El Tribunal interpreta el citado artículo concluyendo que: «Por el contrario, una
interpretación sistemática y acorde con el espíritu y finalidad de la norma obliga a
concluir que el restablecimiento de la legalidad urbanística respecto del uso clandestino
contrario a la ordenación urbanística, por su carácter continuado, no está sujeto al plazo
límite previsto por el art. 224.4 LSU, como lo evidencia su propia literalidad al no
mencionar los usos y referir tal límite de plazo a las “obras, trabajos e instalaciones”,
siendo así que las operaciones de restauración de la legalidad urbanística que
contempla el art. 224 LSU se refieren a actos y actuaciones clandestinas, expresión que
engloba los actos de construcción pero también los usos.
35. En este punto la LSU no hizo sino incorporar a su texto positivo la doctrina
jurisprudencial recaída en interpretación del art. 185 del texto refundido de la Ley sobre
Régimen de Suelo y Ordenación Urbana aprobado por el Decreto 1346/1976, de 9 de
abril (SSTS 10 de diciembre de 1987 –RJ9472–; 10 de octubre de 1988 – RJ 7461–; 15
de septiembre y 29 de septiembre de 1989 –RJ 6574 y 6716–;23 de enero de 1991 –
RJ595–; 22 de enero de 1992 –RJ1415 y 21 de septiembre de 1998) que consideraba no
sujeto a caducidad o prescripción alguna tanto a efectos sancionadores como de
restauración de la legalidad urbanística el uso continuado, como lo expresa la STS de 5
de febrero de 1998 (recurso: 10351/1991) “La utilización o uso del suelo (natural o

cve: BOE-A-2024-8433
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