BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48109

La correspondencia entre usos autorizados y descripción registral se garantiza, en el
primer caso, por la aseveración del técnico competente de que la descripción se ajusta al
proyecto para el que se otorgó la autorización. En el segundo, el documento de respaldo
se limita a llevar a cabo una descripción que ha de coincidir con la que aparece en el
título, pero sin que ello implique concordancia alguna con los eventuales usos posibles
dada la eventual prescripción, o caducidad, de las acciones para restablecer la legalidad
urbanística.
Verificada la inscripción en el Registro de la Propiedad con unos usos determinados
cuyo reflejo consta en la forma establecida en el artículo 45 transcrito, cualquier
modificación que de los mismos se lleve a cabo exige nuevamente la aplicación de la
norma sobre inscripción en el Registro de obras nuevas (vid. artículo 28.3 de la Ley de
Suelo).
Y esto es así porque, aunque no siempre una alteración de la descripción de la obra
nueva inscrita puede implicar la exigencia de acreditación de los requisitos exigidos por
la normativa urbanística, es evidente que la alteración del uso de todo o parte del edificio
inscrito cuando la ley urbanística aplicable exija autorización conduce a dicho supuesto
en cuanto modificación del objeto del derecho de propiedad.
4. Partiendo de estos argumentos, este Centro Directivo ha afirmado (vid.
Resoluciones de 5 de agosto y 13 de noviembre de 2013, 21 de abril de 2014, 13 de
mayo, 12 de septiembre y 30 de noviembre de 2016, 27 de junio de 2018 y 27 de marzo
de 2019), que el cambio de uso de la edificación es equiparable a la modificación de la
declaración de obra inscrita, como elemento definitorio del objeto del derecho, y por
tanto, su régimen de acceso registral se basará en cualquiera de las dos vías previstas
por el artículo 28 de la Ley de Suelo, con independencia del uso urbanístico previsto en
planeamiento y el uso efectivo que, de hecho, se dé a la edificación.
Justificada la aplicación del régimen registral sobre edificaciones previsto en el
artículo 28 de la actual Ley de Suelo a la constatación registral del cambio de uso de
inmuebles, la inscripción que se practique exigirá la acreditación de los distintos
requisitos a que se refiere el precepto según que la solicitud se lleve a cabo con
aportación de la documentación urbanística a que se refiere su apartado primero o con
aportación de aquella otra documentación que acredite la improcedencia de adoptar
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por
haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, todo ello tal y como
previene el apartado cuarto del artículo 28 del vigente texto refundido de la Ley de Suelo
y Rehabilitación Urbana, en relación con el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción
de actos de naturaleza urbanística aprobado por el Real Decreto 1093/1997, de 4 de
julio, del que resultan cuatro posibles medios: la certificación del Ayuntamiento, la
certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación de técnico competente y el acta
notarial, sin que haya una jerarquía entre esos medios (cfr. las Resoluciones de 16 de
diciembre de 2013 y 23 de abril de 2014).
Ciertamente, como señaló la Resolución de esta Dirección General de 21 de julio
de 2021 el hecho de que la superficie mínima o las condiciones de habitabilidad que han
de tener las viviendas según la normativa urbanística sea un dato objetivo no impide la
aplicación de la doctrina expuesta, pues al registrador le corresponde el control de la
legalidad urbanística, pero solo a través de los mecanismos legalmente previstos, entre
los cuales no se encuentra el realizar un juicio sobre si una vivienda reúne o no las
características exigidas por la legislación urbanística para tener la consideración de tal,
dada su limitada competencia en la materia y el propio régimen de recursos contra la
calificación, en el que tanto la calificación negativa del registrador como las Resoluciones
de la Dirección General son recurribles ante los órganos del orden jurisdiccional civil –cfr.
artículo 328 de la Ley Hipotecaria–.
Es al Ayuntamiento al que le corresponde ese concreto control y es él el que debería
haber reaccionado contra la infracción urbanística que se hubiere podido cometer,
anotando en su caso el expediente incoado en el Registro de la Propiedad, y quien
también estará obligado, una vez recibida la notificación por parte del registrador de

cve: BOE-A-2024-8433
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Núm. 102