BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 102

Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48221

5) El Fundamento de Derecho 4.º de la Resolución de la Dirección General de los
Registros y del Notariado, de fecha 15 de Junio de 2017, establece la siguiente Doctrina:
Tras la reforma operada por la Ley 13/2015 también es indiscutible que para
proceder a cualquier rectificación de la descripción es preciso que no existan dudas
sobre la realidad de la modificación solicitada…
… las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en
todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión
de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones
de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y
Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016).”
6)

Importancia de la participación de los titulares de los predios colindantes.

A tal efecto, la Resolución de 5 de marzo de 2012, establece la siguiente Doctrina: “la
notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de
procedimientos: ‘la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca cuya
cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en
velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en
perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les
brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso
contrario se podría producir un supuesto de indefensión'."
7) Distinto plano en el que se encuentra el registrador, respecto del juez o
magistrado, al realizar su función calificadora.
En el fondo del asunto, que motiva esta Nota de Calificación, subyace:

Todo ello, basado en los hechos y documentos anteriormente expuestos y no sólo en
las simples alegaciones de los colindantes.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, el Registrador debe
limitar su calificación “por lo que resulte de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción y por lo que resulte de los asientos del Registro”. Siendo de destacar en este
sentido, el distinto plano en el que se encuentra el Registrador al realizar su función
calificadora, respecto del Juez, al carecer el Registrador de los medios de prueba de que
dispone la Autoridad Judicial.
Pues bien, teniendo en cuenta esos limitados medios de calificación de los que
dispone el Registrador de la Propiedad, éste no puede resolver ni calificar los conflictos y
disputas entre colindantes catastrales y registrales, a que antes se ha hecho referencia.
En parecidos términos, se manifiesta el Registrador de la Propiedad de Arévalo, en
su Nota de Calificación de fecha 21 de diciembre de 2017, que dio lugar a la Resolución
de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de fecha 24 de Abril de 2018, la
cual se reproducen parcialmente a continuación:
“Los escasos medios de prueba de que el legislador dota al Registrador en el
artículo 199 de la Ley Hipotecaria que regula el procedimiento que se tramita no
permiten la práctica de las pruebas periciales necesarias que pudieran permitir conocer
la existencia o inexistencia del camino cuya propiedad reclama el alegante y cuya
superficie podría, en parte, justificar la diferencia existente entre las medidas registrales y
catastral de la finca. El procedimiento regulado en el artículo 199 LH no es un

cve: BOE-A-2024-8446
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a) De una parte, una posible invasión parcial de fincas colindantes inscritas.
b) De otra parte, una disputa a la hora de establecer la correspondencia entre las
Certificaciones Catastrales Descriptivas y Gráficas aportadas al Expediente y su
identificación con las respectivas fincas registrales 4218 y el “resto de la parcela 103” de
la urbanización, la cual contienen los depósitos para el suministro de agua potable a
todas las parcelas de la segunda fase de la Urbanización (…), ambas del término
municipal de Valencina de la Concepción (Sevilla), a que antes se ha hecho referencia.