BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48219

parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible
invasión del dominio público.
Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y
la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la
misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del
diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca
inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes.
Pues bien, como se ha indicado anteriormente, en el caso que nos ocupa, el exceso
de cabida que se pretende inscribir, supera al 10 % de la cabida inscrita. En concreto,
representa un exceso de cabida del 36,90 %.
Y además, a la vista de las alegaciones formuladas, y de la documentación aportada,
resulta una posible invasión parcial de finca colindante ya inmatriculada. Circunstancias
todas ellas, que hacen albergar dudas sobre la realidad de las modificaciones
solicitadas.
2. La rectificación de cabida y de linderos, que ahora se pretende inscribir, podría
encubrir un negocio traslativo o bien, una modificación hipotecaria encubierta.
Basada en los siguientes extremos:
La desproporción entre la cabida inscrita de 1.439 mts2. Y la superficie que ahora se
le asigna, de 1.970,09 mts2. Lo que representa un exceso de cabida de 531 mts, que
superan el 10 % de la cabida inscrita. En concreto, dicho exceso de cabida representa
un 36,90 % respecto de la cabida inscrita, sin que se haya justificado la previa
adquisición del exceso de cabida a favor de los otorgantes (Art. 20 Ley Hipotecaria).
Las diferencias antes señaladas no permiten concluir, con un cierto grado de garantía
que la finca a que se refiere las dos indicadas Certificaciones Catastrales Descriptivas y
Gráficas, sea la misma finca registral, cuyo exceso de cabida se trata de inscribir. Ni
excluye la posibilidad racional de perjuicio a los colindantes, ni la posibilidad de que la
finca que consta en la certificación catastral sea el resultado de una agrupación con otra
finca no inscrita, como se indica en las Resoluciones de la D.G.R.N. de 2 de Febrero y 8
de Abril 2.000.
En concreto, podríamos estar ante la hipótesis, de que los promotores del presente
Expediente del Artículo 199 de la Ley Hipotecaria, pretendieran “agrupar de hecho” los
expresados 531 mts2, a la finca registral 4218, sin inmatricular previamente a su favor
los 531 mts2 y formalizar posteriormente en documento público, la correspondiente
agrupación de fincas.
3. Dudas fundadas por la posible existencia de conflicto entre fincas colindantes
inscritas. Y posible invasión parcial de las mismas.
Dudas que quedan corroboradas con los “hechos” recogidos en la presente Nota de
Calificación, considerando especialmente significativos, los siguientes:
Las alegaciones formuladas, evidencian que “no es pacífica” la delimitación gráfica
de la finca propuesta por el promotor del Expediente.
Debe tenerse en cuenta, que la propia finalidad del procedimiento del articulo 199 LH
es la tutela de eventuales derechos de titulares de fincas colindantes afectadas, siempre
que el Registrador no albergue dudas, referidas, entre otros extremos, “a la posible
invasión de fincas colindantes inmatriculadas”, como pudiera ocurrir en el caso que nos
ocupa.
El escrito de oposición, presentado, revelan un posible conflicto entre fincas
colindantes inscritas, basadas en los hechos y documentos anteriormente expuestos y
no sólo en las alegaciones de los colindantes.
Por lo que a juicio del Registrador que Califica, no procede incorporar al folio registral
la representación gráfica catastral, que se incorpora al final de la precedente Acta

cve: BOE-A-2024-8446
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Núm. 102