BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48230

coherente en este sentido, puesto que excluye del objeto de la escritura de compraventa
por la que se adquiere la finca 4.218 de Valencina de la Concepción la superficie de la
parcela 103 sobre la que se ubican los depósitos e instalaciones para el suministro de
agua y aporta una georreferenciación que las incluye. Alegando, además el registrador,
que dicha superficie está delimitada mediante vallados de separación, lo que puede
fácilmente comprobarse mediante la visualización de la cartografía catastral superpuesta
sobre la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea vigente. Estaríamos, por
tanto, ante una posible inexactitud catastral, que requeriría la aportación de la
georreferenciación alternativa de la finca 4.218 incluyendo la porción del terreno que
constituye el norte de la parcela catastral con referencia catastral:
8238041QB5483N0001SW, hasta el vallado de delimitación de los depósitos de agua.
Dicha porción de terreno también tiene una forma triangular, como alega la recurrente
que es de su propiedad y posesión pacífica desde que adquirió la finca.
12. El registrador alega también que, de inscribirse la rectificación de superficie, se
estaría alterando la realidad física amparada por el folio registral cuando se practicó el
asiento de adquisición del dominio de la finca 4.218 de Valencina de la Concepción, que
habla de la parcela 102 y parte de la 103. Ello contravendría la doctrina de esta Dirección
General sobre los excesos de cabida, fijada en Resoluciones como la de 15 de junio
de 2017, que alega el registrador, cuando declara en su fundamento de Derecho tercero:
«a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo puede configurarse como
la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por
ser la realmente contenida en los linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta
hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a
determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esa última a una
nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral
preexistente».
Y como declaró la Resolución de 7 de noviembre de 2023, el límite del ámbito de
aplicación del artículo 199 de la Ley Hipotecaria es que con la georreferenciación
aportada no se altere la realidad física amparada por el folio registral; es decir, que es
presupuesto para que la georreferenciación pueda ser inscrita que la rectificación de
superficie no derive de una modificación o alteración en la geometría de la finca, que
implique nueva ordenación del terreno, distinto del amparado por el folio registral cuando
se practicó la inscripción. Ello presupone la existencia de un error en la descripción
realizada en el título que motivó la inscripción, ya sea voluntaria o involuntaria, debiendo
ser la superficie que ahora se pretende inscribir la que debió inscribirse en su día, por
estar bien definidos los linderos.
13. Entiende, además, el registrador que pudiendo alterar la realidad física de la
finca, a la vez, podría estar encubriendo un acto de modificación de entidad hipotecaria
pues, si se admitiera la inscripción, se podría estar agrupando con la finca inscrita otra
porción de finca, sin que previamente la misma hubiere sido segregada de su matriz, lo
que se opone a la doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como
las de 2 de febrero y 8 de abril de 2000. Dicha circunstancia también se confirma
atendidas las circunstancias del presente caso, puesto que se estaría detrayendo de la
finca matriz de la división horizontal la superficie destinada a los depósitos e
instalaciones destinados al suministro de agua, sin consentimiento de la comunidad de
propietarios, sin título causal que lo fundamente y sin la consiguiente licencia de
segregación. Dicha circunstancia se confirma en el escrito de interposición del recurso
cuando la recurrente declara: «El Catastro retrotrae los metros hacia la parcela 103,
quedando los metros no inscritos en el llamado triángulo. Al desaparecer el depósito y
sabiendo que había que inscribir los metros que faltaban y teniendo ya la información, es

cve: BOE-A-2024-8446
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Núm. 102