BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48229

ello, lo que se trata de evitar es la indefensión del posible recurrente que debe conocer el
defecto en toda su extensión, para poder formular correctamente el recurso.
Y como declaró la Resolución de esta Dirección General de 4 de septiembre
de 2023, para rechazar el reflejo registral de la georreferenciación no basta con que
exista oposición de colindante, sino que el registrador ha de expresar su juicio acerca de
cómo la inscripción de la representación gráfica afectaría al titular registral que formula la
oposición. El juicio registral de identidad no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que
ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados, tanto desde el punto
de vista material, como declaró la Resolución de 11 de enero de 2024 (vid., por todas) y
desde el punto de vista jurídico, como declaró la Resolución de esta Dirección General
de 26 de julio de 2023, sin que el registrador pueda limitarse a una referencia genérica a
los preceptos que, a su juicio, han sido infringidos, sino que debe indicar que preceptos
concretos son aplicables al caso debatido, y por qué los considera infringidos.
9. El registrador constata en la nota de calificación la existencia de la alegación,
acompañada de la documentación técnica que la sustenta, entendiendo acreditada la
invasión. Ciertamente, como declaró la Resolución de 5 de marzo de 2012, la
notificación a los colindantes constituye un trámite esencial en este tipo de
procedimientos: «la participación de los titulares de los predios colindantes a la finca
cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados
en velar que el exceso de superficie de la finca concernida no se haga a costa, o en
perjuicio, de los fundos limítrofes. Por eso constituye un requisito capital que se les
brinde de un modo efectivo esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso
contrario se podría producir un supuesto de indefensión». Por ello, la Resolución de 19
de julio de 2016 declaró que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en
los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que
puedan lesionarse sus derechos y, en todo caso, que se produzcan situaciones de
indefensión, previniendo que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial.
10. Respecto de las alegaciones de la recurrente relativas a la falta de legitimación
del presidente de la Comunidad de Propietarios, por no ser su propiedad colindante con
la de los alegantes, la misma no puede ser atendidas, puesto que como dice el
artículo 199 de la Ley Hipotecaria, «cuando las fincas colindantes estén divididas en
régimen de propiedad horizontal, la notificación se realizará al representante de la
comunidad de propietarios. No será precisa la notificación a los titulares registrales de
las fincas colindantes cuando se trate de pisos, locales u otros elementos situados en
fincas divididas en régimen de propiedad horizontal». Y es competencia del registrador
determinar quiénes son los colindantes que pueden resultar afectados por la inscripción
de la georreferenciación. Por tanto, habiendo recibido el presidente de la comunidad de
propietarios la notificación del Registro está plenamente legitimado para comparecer
como órgano que representa a la misma, sin necesidad de que la finca de su propiedad
sea colindante con la del objeto del expediente, puesto que no trata de defender su
propio derecho, sino el de la comunidad de propietarios a quien representa.
11. En cuanto al fondo de la motivación registral de las dudas en la identidad de la
finca, el registrador no se limita a hacer constar la existencia de las alegaciones para
denegar la inscripción de la rectificación de superficie y de la georreferenciación de la
finca, sino que analiza la documentación técnica aportada para concluir que existe una
posible invasión de una porción de los 531 metros cuadrados de la finca colindante, que
está inmatriculada. En concreto de la parte de la parcela 103 de la Urbanización (…) de
Valencina de la Concepción, en la que se ubican los depósitos para el suministro de
agua potable a todas las parcelas de la segunda fase de la urbanización. Dicha
circunstancia es confirmada por el propio recurrente en los dos escritos de interposición
del recurso cuando declara: «el Sr. L. viendo que esa parcela nadie la iba a comprar, nos
insistió en comprar también la parcela 103, haciéndonos una rebaja del precio,
inscribiendo toda la parcela 103. A excepción de la superficie del antiguo depósito y las
casetillas de control del agua». Por tanto, el escrito de interposición del recurso no es

cve: BOE-A-2024-8446
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