BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48237

Dicho artículo anterior, el 45 simplemente exige como extremos que han de constar
en la escritura de obra nueva, y en consecuencia, a los que ha de referirse la
certificación del técnico: “el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total
de los metros cuadrados edificados”. En ningún caso habla de la superficie de la parcela
en su totalidad, sino exclusivamente de la de la porción que ocupa la edificación
De igual forma, en línea con lo anterior, el párrafo segundo del artículo 202 de la ley
Hipotecaria, exige identificar mediante sus coordenadas de referenciación geográfica la
porción de suelo ocupada por la edificación, sin que como ha reiterado la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública entre otras en la Resolución de 20 de mayo
de 2020 que alega el registrador) haya que georreferenciar la parcela en su totalidad, por
mucho que le pueda parecer “importante” al registrador.
La resolución de 20 de marzo de 2020 que alega el registrador, nada tiene que ver
con el caso que nos ocupa. No se exigía que coincidiera superficie y la que dijera el
técnico en el certificado, sino que reconocía que dadas las varias diferencias la
descripción de la finca (no solo superficie) que constaba en el registro y en la
certificación, era lógico que el registrador tuviera dudas de que la finca a la que se refería
el certificado en la que se describía la edificación era la misma que la registral en la que
dicha edificación pretendía inscribirse.
En nuestro caso el registrador no se plantea dudas fundadas respecto a que la finca
registral sea la misma a la que se refiere el arquitecto en el certificado. Simplemente
alega que la superficie del solar que expresa el arquitecto no coincide con la registral. La
DG no exige “descripción coincidente” como dice el registrador, sino simplemente que no
haya dudas de que el certificado esté refiriéndose a la misma finca registral en la que se
pretende inscribir la obra, cosa que en ningún caso pone en tela de juicio el registrador.
Además, de la propia certificación del arquitecto, resulta claramente que se trata de
un simple error, ya que aunque habla de 187 metros de solar, cuando describe la baja
expresa que tiene 152,37 metros construidos y un patio de 50,79 metros, lo que hace un
total de 203,16 metros de suelo, superficie idéntica a la catastral y semejante a la
registral, de la que difiere simplemente 1,84 metros... no hay duda de que es la misma
finca.»
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe en defensa de su nota de calificación el
día 16 de febrero de 2024 ratificándola en todos sus extremos y elevó el expediente a
este centro directivo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 9, 10 y 202 de la Ley Hipotecaria; 28.4 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana; 45 a 55 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por
el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la
Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza
Urbanística; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado,
de 19 de abril de 2011, 1 de febrero, 10 de marzo y 12 de noviembre de 2012, 16 de
diciembre de 2013, 1 de marzo de 2016, 22 de marzo de 2017 y 23 de abril, 19 de julio
y 4 y 26 de septiembre de 2019, y las Resoluciones de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 4 de marzo de 2020 y 29 de junio y 29 de
septiembre de 2021.
1. La única cuestión que se discute en el presente expediente es si cabe inscribir
una declaración de obra nueva terminada cuando el certificado del técnico no coincide la
superficie de la finca sobre la que se declara la obra, respecto de la que obra en el
Registro.

cve: BOE-A-2024-8447
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Núm. 102