BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48211

fachada por cinco metros de fondo; y linda: por la derecha saliendo, con la puerta que da
acceso a los pisos de las casas número (…) de la calle (…) y número (…) de la calle
(…): por la izquierda, casa de J. M. y por espaldas, la de J. A. C.». Ciertamente, la
descripción es imprecisa, pero diferentes localizadores de la misma nos permiten
ubicarla relativamente. Así lo ha reconocido esta Dirección General en reiteradas
Resoluciones, como la de 11 de enero de 2024 (vid., por todas), en la que vuelve a
reconocer que con anterioridad a la Ley 13/2015, de 24 de junio, se permitía el acceso al
Registro de fincas sin que fuera exigible la inscripción de su representación gráfica
georreferenciada, la ubicación, localización y delimitación física de las fincas se limitaba
a una descripción meramente literaria, lo cual hoy puede conllevar una cierta imprecisión
a la hora de determinar la coincidencia de la representación gráfica aportada con fincas
inmatriculadas con anterioridad a dicha norma. Pero ello no obsta, como declaró la
Resolución de esta Dirección General de 7 de noviembre de 2023, para que aun sin
georreferenciación ni referencia catastral inscritas, pueda haber datos descriptivos
inscritos que sí permitan, al menos, ubicar geográficamente la finca, aunque no la
delimiten con precisión, como ocurre en el presente caso.
7. Si se compara las descripciones registrales de las fincas 114.199 y 17.762 del
término de Alicante, puede deducirse su colindancia, pues la primera se ubica en la calle
(…) y la segunda en la calle (…) También de su lindero derecha saliendo que es la
puerta de acceso a los pisos de las casas (…) de la calle (…) y el número (…) de la calle
(…), que se correspondería con la finca registral 114.199 resulta esa colindancia. Por
tanto, la realidad física de la finca registral 17.762 se ubica junta a la de la finca
registral 114.199. Sin embargo, consultada la cartografía catastral, el número (…) de la
calle (…) no existe, por lo que la realidad jurídica de la finca 17.762 ha quedado incluida,
aparentemente, en la realidad física de la georreferenciación catastral de la parcela
ubicada en la calle (…) número (…) De ello resulta que el peligro de doble
inmatriculación al que alude el registrador en su nota de calificación es evidente y que el
asiento cuya inscripción se solicita excede del ámbito de aplicación del expediente del
artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Dicho ámbito es el de la actualización de la
descripción de la finca, rectificando algún dato erróneo de la misma, que fue el que en su
día debió constar, con el límite de no alteración de la realidad física amparada por el folio
registral.
Si se inscribiera la rectificación de superficie solicitada, no solo podría producirse una
doble inmatriculación, sino el encubrimiento de un negocio jurídico no documentado,
dado que la finca registral 17.762 consta inscrita a nombre de persona distinta y debe
existir una causa en virtud de la cual deba inscribirse ahora en favor de la recurrente y,
además, el encubrimiento de una operación de modificación de entidad hipotecaria,
como la agrupación de la finca 17.762 con la 144.199 del término de Alicante, con sus
repercusiones formales y tributarias.
8. Por tanto, el defecto alegado por el registrador en su nota de calificación debe
ser confirmado, puesto que lo solicitado en el título calificado excede del ámbito de
aplicación del expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, siendo doctrina reiterada
de esta Dirección General la de que en la inscripción de los excesos de cabida, el
registrador debe extremar la prudencia (sobre todo cuando hay procedimientos legales
de más garantías) para evitar la existencia de dobles inmatriculaciones. Así en la
Resolución de 2 de junio de 1998 declaró que el artículo 298.3 del Reglamento
Hipotecario exigía para la inscripción de excesos que no exista duda fundada acerca de
la identidad de la finca. Circunstancia que hoy ha de mantenerse, vista la redacción de la
Ley Hipotecaria, tras la reforma operada por la Ley 13/2015. Y como declaró la
Resolución de 19 de noviembre de 1998 la registración de excesos de cabida solo puede
configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción
de la finca (de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la
superficie que ahora se pretende constatar es la que debió reflejarse en su día, por ser la
realmente contenida en los linderos registrados originariamente). Por las circunstancias

cve: BOE-A-2024-8445
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 102