BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48163

7. El registrador invoca como defecto para tramitar el expediente el encubrimiento
de una operación de modificación de entidad hipotecaria. Se basa en el hecho de que la
finca registral objeto del expediente linda según Registro al oeste con la parcela 78 del
polígono 28 y ahora en la que se presenta, linda al oeste con la parcela 86 del citado
polígono. Dicha operación puede encubrir una operación de inmatriculación de una
porción de terreno no inscrita para su posterior agrupación con otra inscrita, lo cual debe
cumplir los requisitos exigidos por la Legislación Hipotecaria, con sus repercusiones
formales y tributarias.
8. De la documentación aportada por los recurrentes resulta que la parcela 78 sí
tuvo
una
existencia
en
la
realidad
física,
siendo
su
referencia
catastral 21017A028000780000XG, cuyo titular catastral fue doña M. R. G. Dicha parcela
no estaba amparada por la inscripción de la finca 6.018 del término de Calañas, puesto
que es su lindero oeste. Si ahora se incluye en la certificación catastral descriptiva y
gráfica que se aporta al expediente, se está alterando la realidad física de la finca 6.018,
tal y como estaba descrita en el Registro. Por aplicación del principio de legitimación
registral, regulado en el artículo 38.1.º de la Ley Hipotecaria, el derecho existe y
pertenece a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo, como
consecuencia de la presunción de exactitud que integra el citado principio de legitimación
registral. Y como ha declarado la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de junio de 2008
«la posición de esta Sala es que el principio de legitimación registral no alcanza a los
datos de hecho, como si es secano o regadío o está edificada o en construcción
(sentencia de 7 de febrero de 2008), pero sí alcanza a la situación y linderos en cuanto
una persona ajena al Registro de la Propiedad tan sólo los puede rechazar o impugnar si
acredita cumplidamente su derecho sobre finca que contradiga el asiento registral y
destruya la presunción iuris tantum que proclama el contenido de la inscripción». Por
tanto, la inclusión de la parcela 78 del polígono 28 contraviene ese principio de
legitimación registral, si no se siguen los requisitos previstos al respecto por la legislación
hipotecaria.
9. La alteración de un lindero es una de las circunstancias que puede alegar el
registrador para fundar adecuadamente las dudas en la identidad de la finca, como ha
declarado la Resolución de este Centro Directivo de 7 de noviembre de 2023. Por tanto,
como declaró la Resolución de esta Dirección General de 19 de junio de 2020, están
debidamente fundadas las objeciones del registrador si la magnitud de la diferencia de
cabida pone de manifiesto una alteración de la línea poligonal de la finca, por haberse
llevado a cabo cambios en cuanto a su configuración física que pudieran implicar que la
nueva configuración catastral englobase, además de la inicial, una porción de suelo
ajeno, tratándose con ello de conseguir la inmatriculación de una porción de finca
adicional. Ello es lo que parece ocurrir en el presente caso. Por su parte, la de
Resolución de 30 de octubre de 2020 declara que están fundadas las dudas basadas en
el hecho de que, habiendo sido inmatriculada una finca con una determinada
georreferenciación catastral, con la representación gráfica alternativa ahora aportada
podrían estar encubriéndose un negocio jurídico traslativo y una modificación de entidad
hipotecaria no documentadas. Por ello, en el presente caso, como en el resuelto por la
Resolución de la Dirección General 8 de septiembre de 2021, las diferencias
perimetrales y superficiales son de tal entidad que están plenamente justificadas las
dudas del registrador. Y ello también cuando la nueva georreferenciación catastral
procede de un procedimiento catastral de subsanación de discrepancias.
10. Y es que, como declaró las Resoluciones de 30 de noviembre o 5 de diciembre
de 2023, tramitado en el Catastro, con resultado positivo, un procedimiento de
subsanación de discrepancias del artículo 18 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5
de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, el
resultado del mismo no puede trasladarse sin más al Registro de la Propiedad, sino que,
dada la diferente naturaleza de ambas instituciones, Catastro y Registro de la Propiedad,
el reflejo en este de alteraciones operadas en la descripción de la finca solo puede
lograrse por alguno de los medios previstos en la Ley Hipotecaria, sin que la

cve: BOE-A-2024-8440
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Núm. 102