BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48162

La finca pasaría de tener una superficie de 22.500 metros cuadrados a tener una
superficie en la actualidad de 30.902,27 metros cuadrados.
2. Presentada dicha instancia privada en el Registro de la Propiedad, el registrador
procede a suspender la tramitación del expediente, por dudas en la identidad de la finca,
pues a su juicio, lo que se pretende bajo la petición de adecuación de la descripción de
la finca la realidad física es una agrupación de fincas, puesto que la finca 6.018 de
Calañas linda al oeste según Registro con la parcela 78 del polígono 28 de don A. S. R.,
mientras que en la descripción cuya inscripción ahora se solicita, la finca linda al oeste
con la parcela 86 del polígono 28, lo que puede encubrir la agrupación de la citada
parcela 78, que antes era el lindero oeste y ahora desaparece, siendo el lindero oeste la
parcela 86.
3. Los titulares registrales de la finca 6.018 de Calañas interponen recurso contra la
anterior calificación, alegando esencialmente que la descripción registral era fruto de un
error catastral, puesto que la parcela 78 del polígono 28 no existe. Al efecto, acreditan
que han culminado con éxito un procedimiento de alteración catastral en virtud del cual la
actual parcela catastral se incluye la realidad física de las parcelas 77 y 78, que fue
única, y esa es la rectificación que ahora pretenden obtener en el Registro de la
Propiedad. Niegan el hecho de que se agrupen dos fincas distintas, puesto que la
realidad física es una y don A. S. R. sigue teniendo su parcela independiente.
4. Antes de entrar en el análisis del fondo del asunto, debe recordarse la doctrina
de las Resoluciones de esta Dirección General de 5 de octubre de 2021 y 21 de febrero
de 2022 por la cual, si la representación gráfica georreferenciada no es inscribible por
albergar el registrador dudas fundadas acerca de que con la misma se invada otra finca
ya inscrita o el dominio público, lo procedente es denegar, no suspender, la inscripción. Y
ello debe ser así porque para resolver esas dudas fundadas debe presentarse una
georreferenciación distinta de la presentada, que haya sido consentida por ambos
titulares, en un expediente de deslinde del artículo 200, o en una conciliación registral del
artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria, o aprobada por la autoridad judicial en el seno del
correspondiente expediente.
5. Entrando en el análisis del supuesto de hecho objeto de recurso, como declaró la
Resolución de esta Dirección General de 7 de junio de 2012, la competencia del
registrador sobre las circunstancias descriptivas de las fincas resulta de los dispuesto en
los artículos 9.1 y 21.1 de la Ley Hipotecaria y 51.2 y.3 del Reglamento Hipotecario, que
hay que poner en conexión con el principio de legitimación registral del artículo 38.1.º de
la Ley Hipotecaria, en cuanto éste presume la pertenencia de la finca a su titular en la
forma determinada por el asiento respectivo, que se extiende a los linderos de la finca,
como ha reconocido la doctrina del Tribunal Supremo.
6. Efectuada una calificación negativa frente a la que se interpone recurso, como ha
declarado reiteradamente esta Dirección General, en multitud de Resoluciones y,
recientemente, en la de 29 de noviembre de 2023, el objeto del recurso es determinar,
exclusivamente, si la calificación registral negativa recurrida es o no ajustada a Derecho.
Tratándose de un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, nos encontramos
ante uno de los supuestos de no tramitación del expediente por dudas del registrador en
la identidad de la finca. Ello nos lleva al análisis del primero y el último de los puntos
básicos de la reiterada doctrina de esta Dirección General, en Resoluciones como las
de 5 y 15 de diciembre de 2023, sobre la inscripción de las georreferenciaciones de las
fincas, cual es: «a) el registrador ha de calificar la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse: a que la representación gráfica aportada
coincida en todo o en parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, o a
que se invadan fincas colindantes inmatriculadas, o a que se encubra un negocio
traslativo u operación de modificación hipotecaria (…) e) el juicio de identidad de finca
que en su caso formule el registrador habrá de ser motivado, y fundado en criterios
objetivos y razonados». Por lo que, en el presente caso, lo que se debate es si el
registrador, con la nota de calificación negativa emitida, cumple con estos dos puntos de
la doctrina citada.

cve: BOE-A-2024-8440
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Núm. 102