BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48169

careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad
que las mismas conceden a su titular, y que permite la inscripción de un bien con
cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el
procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran
su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel
asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el
artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario, si al tiempo de presentarse aquél en el
Registro, se había operado ya la caducidad. Y ello porque como consecuencia de ésta,
han avanzado de rango y pasado a ser registralmente preferentes.
De otro modo: Estando caducada, y además cancelada, la anotación tomada para la
seguridad del procedimiento de ejecución, como acontece en el caso, no es posible
obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo el
registrador denegar la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se
pretenda. El artículo 175 del Reglamento Hipotecario prevé la posibilidad de cancelación,
como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad
cancelatoria sólo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente (artículo 674
de la Ley de Enjuiciamiento Civil y Resolución de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 28 de octubre de 2010).
3. En el supuesto de hecho que da lugar a la presente Resolución, cuando el
testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se
presentan en el Registro, la anotación preventiva de embargo de la que dimanan ya
había sido cancelada por caducidad conforme al artículo 353 del Reglamento Hipotecario
el día 30 de junio de 2021. En consecuencia, se toma razón del auto de adjudicación,
pero se rechaza la cancelación de las anotaciones posteriores, que se encuentran
vigentes, al estar cancelada por caducidad la anotación del embargo letra A convertida
por la B y prorrogada por la D, ordenada en los autos que dan lugar al mandamiento
cancelatorio.
Podría haberse dictado mandamiento judicial ordenando la prórroga de dicha
anotación preventiva antes de que hubiese caducado, en cuyo caso hubiera subsistido
registralmente la preferencia del proceso de ejecución entablado y sus consecuencias
últimas sobre esas cargas posteriores, y sería indudable la eficacia cancelatoria del
mandato dictado por el juez que conoció de aquél.
Desde la inicial Ley Hipotecaria, la publicidad registral de los embargos se realiza
mediante un asiento provisional, transitorio, de duración limitada, como es la anotación
preventiva, frente al asiento de inscripción, de duración indefinida, que recoge
situaciones duraderas. En este sentido la anotación preventiva de embargo se diferencia
claramente de una hipoteca judicial. Cierto es que el Reglamento Hipotecario, en la
redacción dada por el Decreto de 17 de marzo de 1959, previó en su artículo 199 la
duración indefinida de la prórroga de la anotación preventiva. Ahora bien, ante los graves
inconvenientes que suponía para el tráfico inmobiliario la permanencia de anotaciones
de embargo prorrogadas, la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en su
disposición final novena, da nueva redacción al artículo 86 de la Ley Hipotecaria
disponiendo expresamente la caducidad no ya sólo de la anotación preventiva, sino
también de su prórroga, quedando derogado el artículo 199 del Reglamento Hipotecario.
Caducada la anotación preventiva se produce su extinción. Así lo dice expresamente
el artículo 77 de la Ley Hipotecaria al señalar que «las anotaciones preventivas se
extinguen por cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción». Y,
conforme al artículo 97 de la Ley Hipotecaria «cancelado un asiento se presume
extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera». Y es una norma aplicable a todo
tipo de anotaciones.
Registralmente, caducada la anotación, debe actuar el registrador a estos efectos
como si nunca se hubiera practicado la citada anotación, en cuyo caso la inscripción de
la adjudicación de la finca como consecuencia de la ejecución, como se ha señalado
reiteradamente por este Centro Directivo, dependerá de que el deudor siga conservando
la titularidad de la misma y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de

cve: BOE-A-2024-8441
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 102