BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48185

Ya la Resolución de 2 de octubre de 1981 afirmó que una rígida aplicación del
principio de prioridad no puede impedir la facultad y el deber de los registradores de
examinar los documentos pendientes de despacho relativos a la misma finca o que
afecten a su titular, aunque hayan sido presentados con posterioridad. En la calificación
del documento deben tener en cuenta los asientos registrales –entre los que se incluyen
los presentados en el Diario–, evitando así la práctica de inscripciones en que haya de
procederse a su inmediata cancelación al despachar el título subsiguiente presentado
con posterioridad (por ejemplo, una sentencia judicial firme dictada en procedimiento
seguido contra el adquirente, declarativa de la nulidad del título anteriormente
presentado).
Esta misma doctrina ha exigido que se respete el principio de prioridad registral, de
modo que la calificación conjunta de los documentos presentados no puede comportar
una alteración injustificada en el orden de despacho de los mismos (cfr. Resoluciones
de 23 de octubre y 8 de noviembre de 2001).
Como indicó la Resolución de 7 de junio de 1993, la doctrina según la cual los
registradores pueden y deben tener en cuenta documentos pendientes de despacho
relativos a la misma finca o que afecten a su titular aunque hayan sido presentados con
posterioridad «no puede llevarse al extremo de la desnaturalización del propio principio
de partida –el de prioridad– obligando al registrador a una decisión de fondo sobre la
prevalencia sustantiva y definitiva de uno u otro título (decisión que tanto por su alcance
como por lo limitado de los medios de calificación, transciende claramente la función que
la Ley le encomienda al registrador)».
La cuestión esencial reside en consecuencia en determinar adecuadamente la
especie de conflicto que se produce cuando, a la hora de calificar, existe presentado un
documento posterior auténtico que cuestiona la validez o eficacia del primero.
Precisando aún más es importante delimitar que el conflicto que el principio de prioridad
pretende solventar es el que se produce entre dos derechos válidos compatibles o
incompatibles entre sí. Si compatibles, el orden de despacho vendrá determinado por el
orden de presentación que determinará a su vez el rango hipotecario. Si incompatibles
accederá al Registro el primeramente presentado con exclusión del segundo cualquiera
que sea su fecha (artículo 17 de la Ley Hipotecaria).
5. Este conflicto de prioridad no debe confundirse con el supuesto en que
presentado un título determinado es presentado con posterioridad otro distinto del que
resulta la falta de validez del primero. Aquí ya no existe conflicto entre títulos o derechos
incompatibles, no estamos ante un problema de prioridad, sino de validez y en
consecuencia y por aplicación del principio de legalidad consagrado en los artículos 18
de la Ley Hipotecaria y del Código de Comercio, procede la exclusión del título inválido
sin que pueda apelarse al principio de prioridad para evitarlo.
Este Centro Directivo ha reiterado en numerosas ocasiones (vid., por todas, la
Resolución de 5 de junio de 2012 que fija además doctrina, reiterada por la Resolución
de 31 de enero de 2014), que el principio de prioridad, propio de un Registro de cosas
como es el Registro de la Propiedad, tiene su reflejo en un Registro de personas como
es el Mercantil si bien con las debidas adaptaciones derivadas de su distinta naturaleza.
Prescindiendo de otras cuestiones que no son de interés en este expediente, tiene
declarado esta Dirección General que aunque el artículo 10 del Reglamento del Registro
Mercantil haga una formulación de tal principio, formulación que no aparece a nivel legal,
su aplicación ha de ser objeto de una interpretación restrictiva, atendida la naturaleza y
función del Registro Mercantil y el alcance de la calificación donde los principios de
legalidad y de legitimación tienen su fuente en la Ley (artículo 20 del Código de
Comercio). Con base en esta circunstancia es también doctrina asentada de este Centro
Directivo que el registrador Mercantil deberá tener en cuenta en su calificación no sólo
los documentos inicialmente presentados, sino también los auténticos y relacionados con
éstos, aunque fuesen presentados después, con el objeto de que, al examinarse en
calificación conjunta todos los documentos pendientes de despacho relativos a un mismo

cve: BOE-A-2024-8442
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Núm. 102