BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48142

1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de
elevación a público de un contrato privado de arrendamiento de vivienda, en la que
concurren las circunstancias siguientes:
– La escritura es de fecha 9 de octubre de 2023; el contrato de arrendamiento que
se eleva a público fue suscrito por el ahora recurrente como arrendador y por don J. A.
G. R. como arrendatario, en documento privado de fecha 1 de octubre de 2013.
– En el contrato privado se manifiesta que la arrendadora es usufructuaria vitalicia
de la vivienda que se arrienda.
– En la nota simple del Registro que se incorpora, de fecha 2 de agosto de 2023,
consta como titular la sociedad «Promociones Inmobiliarias Maqueda-Martín, SL,».
– También se incorpora a la escritura un documento privado, de fecha 1 de junio
de 2013, que titulan «acuerdo de cesión de usufructo de viviendas» por el que doña M. I.
S. G. y su esposo exponen que mediante escritura de fecha 15 de mayo de 2007,
otorgaron un contrato de permuta por obra futura con «Promociones Inmobiliarias
Maqueda Martín, SL», y, como contraprestación, la entidad citada cedió al matrimonio «la
ocupación o uso en precario» de ciertos inmuebles, «pudiendo los cesionarios ocupar las
viviendas para sí o sus familiares o arrendar las mismas a terceros».
La registradora señala en esencia, como defecto, la falta de tracto sucesivo, dado
que los documentos presentados constan ya inscritos con anterioridad por razón de la
ejecución hipotecaria de la finca a nombre de persona distinta de los que figuran en
dichas escrituras públicas.
El recurrente alega lo siguiente: que las viviendas constan a nombre de
«Promociones Inmobiliarias Maqueda-Martín, SL,», quien suscribió escritura de permuta
y contrato de usufructo con doña M. I. S. G., y esta a su vez suscribió el contrato de
arrendamiento que nos ocupa, y todo ello con anterioridad a la inscripción de la actual
titular registral; que consta previamente inscrito el derecho de «Promociones
Inmobiliarias Maqueda-Martín, SL,», que es quien firma la escritura de permuta con la
arrendadora y quien suscribe el contrato de usufructo con la misma, permitiéndole por
ende la suscripción del contrato de arrendamiento; que los documentos privados tienen
cada uno su correspondiente fecha; que no es necesario el consentimiento de la
promotora, habida cuenta de que el contrato de arrendamiento se ha suscrito entre la
cesionaria de usufructo y no precisa consentimiento alguno de la promotora, puesto que
tiene la ocupación o uso en precario de los inmuebles.
2. Conviene recordar que el principio de tracto sucesivo, consagrado en el
artículo 20 de la Ley Hipotecaria, impone que para inscribir actos declarativos,
constitutivos, modificativos o extintivos del dominio o de los derechos constituidos sobre
el mismo, dichos actos deberán estar otorgados por los titulares registrales, ya sea por
su participación voluntaria en ellos, ya por decidirse en una resolución judicial dictada
contra los mencionados titulares registrales, lo cual no es sino aplicación del principio de
legitimación registral, según el cual a todos los efectos legales se presume que los
derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma
determinada por el asiento respectivo (artículo 38.1.º de la Ley Hipotecaria).
Como ha afirmado con reiteración esta Dirección General (vid., por todas, la
Resolución de 10 de abril de 2017) es principio básico de nuestro Derecho hipotecario,
íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los asientos registrales y el
de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria, el de tracto
sucesivo, en virtud del cual, para inscribir un título en el Registro de la Propiedad se
exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria). En consecuencia, estando la finca transmitida, inscrita en el Registro de la
Propiedad y bajo la salvaguardia de los tribunales a favor de una persona distinta, no
podrá accederse a la inscripción del título calificado sin consentimiento del titular
registral, que resulte de los correspondientes títulos traslativos con causa adecuada (cfr.
artículos 2 y 17 de la Ley Hipotecaria). La presunción iuris tantum de exactitud de los
pronunciamientos del Registro, así como el reconocimiento de legitimación dispositiva

cve: BOE-A-2024-8438
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Núm. 102