BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 26 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 48143

del titular registral llevan consigo el cierre del Registro a los títulos otorgados por persona
distinta de dicho titular o derivados de procedimientos judiciales o administrativos en que
el mismo no haya tenido intervención.
Sólo con las mencionadas cautelas puede garantizarse el adecuado
desenvolvimiento del principio constitucional de la protección jurisdiccional de los
derechos e intereses legítimos y de la interdicción de la indefensión, con base en el
artículo 24 de la Constitución, una de cuyas manifestaciones tiene lugar en el ámbito
hipotecario a través de los reseñados principios de salvaguardia judicial de los asientos
registrales, tracto sucesivo y legitimación.
Esta doctrina ha sido refrendada por la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo
(Sentencias de la Sala Primera de 21 de marzo de 2006 y 28 de junio y 21 de octubre
de 2013) al afirmar que «el registrador puede y debe calificar si se ha cumplido la
exigencia de tracto aun cuando se trate de documentos judiciales, ya que precisamente
el artículo 100 del Reglamento Hipotecario permite al registrador calificar del documento
judicial “los obstáculos que surjan del Registro”, y entre ellos se encuentra la
imposibilidad de practicar un asiento registral si no ha sido parte o ha sido oído el titular
registral en el correspondiente procedimiento judicial» (cfr. Resolución de 17 de
septiembre de 2014).
En consecuencia, estando inscrito el dominio a nombre de persona distinta de la
otorgante, no cabe acceder a la inscripción mientras no se presenten los títulos
oportunos que acrediten las distintas transmisiones efectuadas, o se acuda a alguno de
los medios que permite la Ley Hipotecaria para reanudar el tracto sucesivo interrumpido
(cfr. artículo 208).
3. El tracto sucesivo por tanto no sólo es un principio formal, sino que tiene también
una dimensión material.
Así, supone la existencia de poder de disposición en el transmitente, de manera que
aun cuando fuera formalmente titular registral, no podrían inscribirse los títulos otorgados
por el mismo cuando en estos resulte o se reconozca la inexactitud de los
pronunciamientos registrales. Así la Resolución de 21 de junio de 1999 confirmó la
denegación de la inscripción de una transmisión otorgada por el titular registral cuando
en el propio título se reconocía haber verificado otras transmisiones con anterioridad no
formalizadas adecuadamente y por tanto no inscritas. No cabe por tanto inscripción de
adquisición cuando del propio título se desvirtúa la presunción de poder de disposición
en el titular registral (véase en parecidos términos la Resolución de 17 de marzo
de 2003).
4. El recurrente alega que según las inscripciones anteriores la finca estuvo inscrita
a nombre de la entidad mercantil «Promociones Inmobiliarias Maqueda-Martín, SL,»,
indicando que posteriormente consta el contrato de arrendamiento que ahora se eleva a
público, no inscrito, y ello, independientemente de la inscripción de la titularidad de la
sociedad «Buildingcenter, SA,» y entiende que no es cierto que no exista tracto sucesivo.
Asimismo, considera que no es necesario el consentimiento de la promotora por no
intervenir en el arrendamiento.
Como se ha indicado anteriormente, inscrito un título traslativo del dominio no puede
inscribirse otro que se le oponga o sea incompatible respecto de la misma finca. El
artículo 17 de la Ley Hipotecaria dispone que «inscrito o anotado preventivamente en el
Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los
derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro
de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o
grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. Si sólo se hubiera extendido el
asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la
clase antes expresada durante el término de sesenta días, contados desde el siguiente
al de la fecha del mismo asiento».
En virtud de este principio, el título que primero accede al Registro determina, por
esta sola razón, el cierre registral respecto de cualquiera otro que, aun siendo anterior,
resulte incompatible con él. Es indiferente que el título que primero accedió al Registro

cve: BOE-A-2024-8438
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Núm. 102