BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 43352

La resolución de la DG, del 22 de mayo de 2023 (BOE.–16 de junio, páginas 85690 y
ss.) sobre una cancelación de hipoteca por apoderados de Banco, dice:
“Por lo que se refiere a la calificación registral de la congruencia entre el juicio
notarial de suficiencia de las facultades representativas acreditadas y el contenido del
negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende, según la doctrina de
este Centro Directivo anteriormente referida, se entiende que hay falta de congruencia si
el citado juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma
que exija algún requisito añadido como, por ejemplo, un poder expreso y concreto en
cuanto a su objeto, bien por inferirse el error de los datos contenidos en la misma
escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o en otros
registros públicos que el notario y el registrador de la propiedad pueden consultar. Este
carácter erróneo debe inferirse con claridad de tales datos, sin que pueda prevalecer una
interpretación de estos realizada por el registrador que difiera de la que haya realizado el
notario en el ejercicio de la competencia que a tal efecto le atribuye la ley y sin perjuicio
de la responsabilidad que, en su caso, pudiera deducirse contra él por una negligente
valoración de la suficiencia (vid., por todas, las Resoluciones de 11 de diciembre
de 2015, 25 de octubre de 2016, 19 de julio de 2017, 9 de enero, 17 de septiembre, 11
de octubre y 18 de diciembre de 2019, 11 de marzo, 4 de junio y 31 de agosto de 2020, 7
de junio y 1 de julio de 2021, 14 de marzo, 11 de abril, 6 y 11 de julio y 4 de noviembre
de 2022 y 9 de marzo y 27 de abril de 2023).
En el presente caso, el notario autorizante del título calificado ha reseñado
debidamente los documentos auténticos de los que nacen las facultades representativas.
Además expresa que mediante tales documento se conceden a los apoderados
facultades que considera suficientes para el otorgamiento de la escritura de cancelación
de hipoteca calificada.”
Y aclara que no es necesario saber si el poder es general o especial, ya que reitera
la doctrina de este Centro Directivo según la cual, “aunque un poder no puede ser objeto
de una interpretación extensiva, de modo que se incluyan en él supuestos que no
estaban previstos en sus términos, ello no significa que deba interpretarse
restrictivamente –dándole una amplitud menor que la prevenida en su texto– sino
estricta, es decir, atendiendo a lo que propiamente y sin extralimitaciones constituye su
verdadero contenido (cfr., entre otras, las Resoluciones de 14 de diciembre de 2016 y 4
de junio de 2020)”.
En cuanto a los requisitos de forma, ya la resolución de la DG de 22 de febrero
de 2014, “estima que el art. 98 exige que el notario emita con carácter obligatorio un
juicio acerca de la suficiencia de las facultades por el apoderado para formalizar el acto,
las cuales se acreditan mediante la exhibición del documento auténtico. Por tanto el
registrador debe calificar la existencia y regularidad de la reseña identificativa del
documento del que nace la representación y de otra parte debe acreditarse la existencia
del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto”.
Creo que todo esto está en la escritura objeto del recurso.
No es tampoco el supuesto de la resolución del 3 de julio de 2019, en la que el
notario no dice que le han exhibido la copia autorizada y que según la dirección General,
podría haberse subsanado con la manifestación por parte del notario de que el protocolo
era suyo y que el apoderado podía obtener copias del mismo y no le constaba nota de
revocación del poder conforme al artículo 166 del Reglamento Notarial.
Y en definitiva, dice la Resolución del 9 de mayo de 2023: “Lo esencial es que, como
ha puesto de relieve el Tribunal Supremo, la calificación registral, en estos casos, debe
limitarse a revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan
corroborar que el notario ha ejercido el control que la Ley le encomienda respecto la
validez y vigencia de las facultades representativas; y que su juicio de suficiencia sea
congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado, a efectos de que eso
pueda ser objeto de calificación”.
La matriz del poder es autorizada por mí, he hecho indicación de los datos del poder,
me ha exhibido las copias autorizadas (tanto de la escritura de constitución, en la que es

cve: BOE-A-2024-7669
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Núm. 94