BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 43350

dicha presunción, por lo que la reseña del documento en que funda su representación el
apoderado debe comprender también el título representativo del concedente del poder a
fin de comprobar que el notario ha verificado debidamente la licitud de la actuación
representativa.
En la escritura calificada, en cuanto al apoderado de la entidad compradora, el
notario autorizante se limita a expresar que actúa en virtud de un poder otorgado en
escritura autorizada por el mismo Notario el día uno de septiembre de dos mil veintitrés,
número 1384 de protocolo, cuya copia autorizada tuvo a la vista, considerándolo
suficiente para este otorgamiento. No consta si el poder es general o especial, ni las
datos de inscripción en el Registro Mercantil, en su caso.
Por ello, se entiende que no se expresan las circunstancias precisas para que el
registrador pueda revisar que el título autorizado permite corroborar que el notario ha
ejercido su función de valoración de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia
de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa.
En consecuencia, siendo dicho defecto subsanable, se suspende la inscripción
solicitada.
La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación
por el plazo que señalada el artículo 323.1 de la Ley Hipotecaria.
Contra esta calificación (…)
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Francisca
Núñez Núñez registrador/a de Registro Propiedad de Santiago de Compostela 1 a día
dieciocho de diciembre del dos mil veintitrés.»
III
Contra la anterior nota de calificación, don Carlos Sebastián Lapido Alonso, notario
de Teo, interpuso recurso el día 9 de enero de 2024 mediante escrito en el que alegaba
lo siguiente:
«Según la calificación de la Registradora, “la reseña del documento en que funda su
representación el apoderado debe comprender el título representativo del concedente del
poder” “no consta si el poder es especial o general y, en su caso, la inscripción en el
Registro Mercantil.”
(…) ¿Puede que quiera saber si la sociedad, a su vez, ha nombrado administrador
válidamente, que a su vez, dio el poder? ¿Quiere saber si la sociedad está válidamente
constituida? ¿qué quiere saber, además de lo que yo no sé? Porque todo lo que sé, está
en la escritura. Cargo de administrador inscrito y sociedad también. Poder no. ¿Qué
puede añadir o quitar a la eficacia de la compra, el saber si el apoderado lo es general o
especial?
Dejando a un lado que el único titular registral es la parte vendedora, ha quedado
comprobado por mí y reflejado en la escritura, la legitimación de la parte compradora, ya
que se trata de un poder especial (el general debería estar inscrito y no hay ningún
artículo que exija que los poderes especiales deban inscribirse en el Registro), y que en
ningún sitio se dice que haya que indicar en la escritura si el poder es general o especial,
y es porque la regla general, es la no necesaria inscripción del poder, y solo en el caso
de poderes generales, sería obligatoria su inscripción, dada la asimilación que al
administrador hace el artículo 94.1.3 del reglamento del registro mercantil (artículo al que
no hace referencia la registradora). Y no solo eso, sino que siendo poder general,
tampoco sería necesaria su inscripción, como dice la resolución de la DG (R. 9 de mayo
de 2023, BOE.–29 de mayo), salvo en dos casos:
Que la sociedad adquirente no esté inscrita.
Que se trate de actos de consejero delegado.
Ninguno de estos supuestos se da en la escritura en cuestión.

cve: BOE-A-2024-7669
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 94