BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 43349

2. En dicha escritura, don J. R. V. L., doña A. V. L. y doña M. V. L., titulares de tres
décimas partes indivisas de la finca cada uno, y don J. M. V. L., dueño de la décima parte
indivisa restante, la venden a la Sociedad denominada “Rrys Compostela, SL”, quien
actúa representada por don F. C. A., como apoderado, cargo para el cual fue nombrado
mediante escritura autorizada por el Notario autorizante de la presente escritura, el día
uno de septiembre de dos mil veintitrés, número 1384 de protocolo, sin que se indique si
el poder es general o especial, ni los datos de inscripción en el Registro Mercantil, en su
caso.
3. Según información obtenida por mí del reseñado registro, la citada escritura de
poder no constar inscrita.
Fundamentos de Derecho.
1. Artículos 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales,
Administrativas y del Orden Social; 1, 9, 18, 20 de la Ley Hipotecaria; 51 del Reglamento
Hipotecario; 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal Supremo de 20
y 22 de noviembre de 2018, 1 de junio de 2021; la Resoluciones de la Dirección General
de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de agosto de 2020, 23 de junio y 8 de
noviembre de 2021,26 de junio de 2023, entre otras.
En cuanto a la interpretación del artículos 98 de la Ley 24/2001, es doctrina reiterada
de la DG y del Tribunal Supremo, que el registrador deberá calificar, de un lado, la
existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la
representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y
concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades
ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio
jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá
calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un
juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste
congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
Y en cuanto al poder especial o poder general no inscrito en el Registro Mercantil, en
las referidas Sentencias de 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021 se afirma
que el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, comprobar de forma rigurosa la
validez y vigencia del poder otorgado por dicha sociedad y dejar constancia de que ha
desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento auténtico del que
resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del notario, justifican la
validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el apoderado, ya se trate de
un poder general no inscrito, ya de un poder especial. Y el registrador debe revisar que
el título autorizado permita corroborar que el notario ha ejercido su función de examen de
la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de
forma completa y rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título
presentado, es decir, que resulte del contenido del juicio de suficiencia que dicha
suficiencia se predica respecto del negocio jurídico otorgado, con la precisión necesaria
para que no quepan dudas de que el notario ha calificado correctamente el negocio de
que se trata y referido al mismo la suficiencia o insuficiencia de las facultades
representativas. Añade igualmente el TS que, en el caso de poderes otorgados por
sociedades mercantiles, el notario no puede limitarse a la mera reseña de la escritura de
poder, sino que ha de indicar qué persona y órgano dentro de la entidad otorgó el poder,
si su cargo era válido y estaba vigente, y si tenía facultades suficientes para otorgar
representación en nombre de la sociedad (si bien, en el caso de poderes inscritos en el
Registro Mercantil, estas circunstancias, si en el título inscribible se dan los datos de
inscripción, pueden ser comprobadas por el registrador de la propiedad mediante
consulta al Registro Mercantil).
En el mismo sentido, es doctrina de la DGSJFP que, tratándose de poderes inscritos
en el Registro Mercantil, se presume la exactitud y validez de los asientos del Registro
(cfr. artículo 20 del Código de Comercio). Resulta por ello prescindible la expresión de
quién concedió el poder. Pero, tratándose de poderes no inscritos, no puede invocarse

cve: BOE-A-2024-7669
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Núm. 94