BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 43317

su fallecimiento, sin descendencia, sobre sus hermanos y después sobre sus sobrinos:
obligación de conservación a favor de los fideicomisarios: interpretación literal e
indagación de la voluntad del testador: inexistencia de fideicomiso de residuo; efectos:
Revocación de transmisiones efectuadas por la fiduciaria: procedencia: inscripción de
finca registral en que consta la adquisición “mortis causa” de la fiduciaria con cláusula de
sustitución fideicomisaria condicional a favor de los hermanos y sobrinos de la fiduciaria
mencionados “nominatim” en el folio respectivo para el supuesto de que aquélla fallezca
sin descendencia: posteriores inscripciones de enajenación a favor de terceros:
fallecimiento de la fiduciaria sin descendientes.
Registro de la Propiedad: rectificación de errores: Inscripción de finca registral en que
consta la adquisición “mortis causa” de la fiduciaria con cláusula de sustitución
fideicomisaria condicional a favor de los hermanos y sobrinos de la fiduciaria
mencionados “nominatim” en el folio respectivo para el supuesto de que aquélla fallezca
sin descendencia: existencia de posteriores inscripciones de sendas enajenaciones a
favor de terceros en que, al referirse al estado de los gravámenes, se hacía constar “libre
de cargas”: errores de concepto resultantes de los asientos registrales: obligación del
Registrador de subsanar el error de oficio: innecesidad de consentimiento de todos los
interesados: inexistencia de condición de tercero hipotecario en el último comprador.
Quinto. En esta litis, bajo la problemática civil subyace también una problemática
registral.
En la inscripción primera de la finca controvertida (la que refleja la adquisición “mortis
causa” a favor de doña Pascuala B.) consta, en el fondo de la inscripción (a modo de
reserva autenticada) la cláusula de sustitución fideicomisaria. Por lo tanto, el primer
comprador (la entidad mercantil “Sánchez Ferrero, SA”) no puede escudarse en la
protección de la fe pública registral porque ya en la inscripción primera (la anterior a la
suya) que tuvo forzosamente que consultar, aparecía constatada la sustitución a favor de
los hermanos de la fiduciaria, que incluso se mencionan “nominatim” en el folio
respectivo.
Luego esta inscripción de la compra a favor de “Sánchez Ferrero, SA” podrá en su
día revocarse si la condición de fallecimiento de la fiduciaria sin descendientes se
cumple, con lo que se destruirá retroactivamente dicha transmisión, no sólo porque la
causa de la resolución consta expresamente en el Registro, sino también porque en la
escritura notarial, al referirse al título del transferente (doña Pascuala) se hace expresa
indicación del gravamen restitutorio a favor de los hermanos y sobrinos de dicha
fiduciaria.
Sexto. Al practicar las inscripciones segunda (la de la venta a favor de “Sánchez
Ferrero, SA”) y tercera (la enajenación realizada por “Sánchez Ferrero, SA” a
“Inmobiliaria Las Rozas, SA”) de la finca se incurrió en un error reiterativo; al referirse al
estado de los gravámenes se hacía constar: “libre de cargas”.
Se plantea así un problema de discordancia entre el Registro y la realidad jurídica
extrarregistral a causa de un error de concepto.
Es aplicable al respecto el art. 327 del Reglamento Hipotecario (…): “Se considera
error de concepto el cometido en algún asiento por la apreciación equivocada de los
datos obrantes en el Registro”. Los datos obrantes en el Registro los constituyen las
anteriores inscripciones “Apreciación equivocada” de los datos registrales se ha
producido en el supuesto fáctico que nos ocupa, por cuanto partiendo de la constatación
de una sustitución fideicomisaria (inscripción primera) se expresa, en la inscripción
segunda, que la finca está libre de cargas.
A este error de concepto le es aplicable el art. 217 de la Ley Hipotecaria (…): “Los
errores de concepto cometidos en inscripciones… cuando no resulten claramente de las
mismas, no se rectificarán sin el acuerdo unánime de todos los interesados y del
registrador o una providencia judicial que lo ordene”.
“A sensu contrario” si los errores de concepto de los asientos resultan claramente de
los mismos (como ocurre en el tema que nos ocupa si contrastamos las inscripciones
primera, segunda y tercera) la rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es

cve: BOE-A-2024-7665
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 94