BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 43313

artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución,
y 143.3 del Reglamento Notarial.
II. En relación a las circunstancias reseñadas en los Hechos anteriores, debe
tenerse en consideración:
1. Artículos 1, 18, 19, 19 bis, 20, 40, 98, 211-220 Ley Hipotecaria; 314-331
Reglamento Hipotecario; 1259 Código Civil; Resoluciones Dirección General Seguridad
Jurídica y Fe Pública 12-1-2005, 10-6-2009, 7-4-2011, 13-2-2017, 20-2-2015, 4-9-2019
y 12-3-2020 entre otras.
2. En primer lugar, considero insuficientes las facultades representativas
acreditadas por doña M. G. V., para actuar en nombre de su hermano don J. M. G. V., ya
que el poder aportado la autoriza para las actuaciones en él recogidas, exclusivamente
en relación a las fincas de propiedad del poderdante.
La finca sobre la que se pretende la rectificación, pertenece en parte a los padres de
doña M. y don J. M., sin embargo, este, no tiene titularidad alguna sobre la misma.
Producido el fallecimiento de sus padres, y acreditada su condición de heredero,
don J. M. no ostenta más que un derecho hereditario in abstracto sobre la masa
hereditaria de sus padres, de modo que mientras no conste la aceptación de la herencia
y una escritura de partición en la que se le atribuya algún derecho concreto sobre esta
finca, la misma no puede entenderse incluida en los términos en los que se expresa el
poder aportado, careciendo, por ello, doña M. de legitimación para actuar en este caso
en nombre de su hermano, en tanto que del artículo 1259 del Código Civil se deduce que
nadie puede actuar en nombre de otro sin ostentar su representación voluntaria o legal.
3. Es doctrina reiterada de la DGSJFP, la necesidad de distinguir entre error en el
registro e inexactitud registral, entendiendo por tal, cualquier disconformidad entre el
registro y la realidad.
En este caso, aunque pueda existir una inexactitud registral, actualmente no existe
error en el registro, puesto que, conforme a la doctrina citada, el dato que se considera
incorrecto (le [sic] mención como lindero de cueva en vez de cuevas) se tomó, tal y como
está, de los títulos que causaron la inscripción de la que procede la descripción actual de
la finca registral, es decir, la escritura de herencia que dio lugar a la inscripción 3.ª, así
como la Sentencia que anulaba en parte la misma, de modo que el posible error se
encuentra en los títulos mencionados, debiendo subsanarse con el consentimiento de los
titulares que intervinieron en los mismos o resolución judicial, conforme al artículo 40.d)
Ley Hipotecaria.
Por último, hay que señalar, como hace la DGSJFP en resolución de 12-1-2005, que
no se puede pretender rectificar las inscripciones intermedias sin el consentimiento de
todos aquellos que en ellas eran titulares registrales.
La incorporación del expediente judicial acompañando a la instancia, no modifica el
sentido de este acuerdo, puesto que la resolución que puso fin a dicho expediente ya fue
objeto de inscripción, por lo que dicho asiento se encuentra bajo la salvaguarda de los
tribunales y su rectificación requeriría igualmente, y de acuerdo con el art. 40 LH, o bien
el consentimiento de todos los titulares registrales de la finca, o bien una resolución
judicial en tal sentido.
III. De conformidad con la regla contenida en el artículo 322 de la Ley Hipotecaria,
el registrador debe proceder a la notificación de la calificación negativa del documento
presentado, quedando desde entonces automáticamente prorrogado el asiento de
presentación correspondiente, por un plazo que vencerá a los sesenta días, contados
desde la práctica de la última de las notificaciones que deban ser realizadas. Prórroga
durante la cual no pueden ser despachados los títulos posteriores relativos a la misma
finca, cuyos asientos de presentación han de entenderse igualmente prorrogados hasta
el término de la vigencia del asiento anterior.
En su virtud, acuerdo denegar la inscripción del documento objeto de la presente
calificación, según resulta de los Hechos y Fundamentos de Derecho consignados.
Queda automáticamente prorrogado el asiento de presentación correspondiente a este

cve: BOE-A-2024-7665
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Núm. 94