BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 43309

El acceso al Registro de la Propiedad de edificaciones (o de sus mejoras o
ampliaciones ex artículos 308 del Reglamento Hipotecario y 45 y 52 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio) respecto de las que no procede el ejercicio de medidas
de restablecimiento de la legalidad urbanística como consecuencia del transcurso del
plazo de prescripción establecido por la ley para la acción de disciplina, se halla
sometido, de modo exclusivo, al cumplimiento de los requisitos expresamente
establecidos por la ley, y entre ellos los específicamente contemplados en el artículo 28,
apartado 4, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba
el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
En concreto este precepto condiciona la inscripción de las obras nuevas antiguas al
requisito de la aportación de los documentos que acrediten «la terminación de la obra en
fecha determinada y su descripción coincidente con el título», de los que resulte además,
como aclara el artículo 52, apartado b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que
dicha fecha sea «anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la
prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante». La prueba de
tal extremo, unida a la constatación sobre «la inexistencia de anotación preventiva por
incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción,
edificación e instalación de que se trate», así como «que el suelo no tiene carácter
demanial o está afectado por servidumbres de uso público general» –artículo 28.4.a) de
la Ley de Suelo– constituyen, junto con la identificación de la porción del suelo ocupada
mediante sus coordenadas de referenciación geográfica a que se refiere el artículo 202
de la Ley Hipotecaria, los requisitos necesarios para el acceso de la obra al Registro.
10. En el presente caso la controversia se centra en el requisito relativo a la
acreditación de «la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción
coincidente con el título», en cuanto a este último elemento (identidad descriptiva). Dicha
acreditación podrá tener lugar, según se desprende de los citados artículos 28.4 del texto
refundido de la Ley de Suelo y 52.a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, a través
de cuatro vías documentales distintas: certificación expedida por el Ayuntamiento o por
técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral
descriptiva y gráfica de la finca, de los que se han de desprender los dos extremos
citados, esto es, la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción
coincidente con el título. En el presente expediente la discrepancia se centra en si
cumple o no este último condicionante, al declararse en la escritura una superficie total
construida de 323,89 metros cuadrados y resultar de las certificaciones catastrales
incorporadas una superficie total construida de 315 metros cuadrados.
Al respecto, debe traerse a colación la doctrina de este Centro Directivo (Resolución
de 10 de marzo de 2012, reiterada entre otras por la de 31 de marzo de 2022 o 21 de
junio de 2023), según la cual la acreditación de la antigüedad de la obra (o de sus
mejoras o ampliaciones ex artículos 308 del Reglamento Hipotecario y 45 y 52 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio) a través de la certificación catastral se despliega en un
doble aspecto: en relación con la construcción que se declara y en relación con la
parcela sobre la que ésta se asienta.
En relación con la parcela sobre la que se asienta la edificación, es necesario realizar
una previa operación de correspondencia de la referencia catastral con la finca registral,
que se regula en el artículo 45 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, al disponer que:
«(…) se entenderá que la referencia catastral se corresponde con la identidad de la finca
en los siguientes casos: a. Siempre que los datos de situación, denominación y
superficie, si constara esta última, coincidan con los del título y, en su caso, con los del
Registro de la Propiedad. b. Cuando existan diferencias de superficie que no sean
superiores al 10 por ciento y siempre que, además, no existan dudas fundadas sobre la
identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos. Si hubiera habido un cambio
en el nomenclátor y numeración de calles, estas circunstancias deberán acreditarse,
salvo que le constaran al órgano competente, notario o registrador».

cve: BOE-A-2024-7664
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Núm. 94