BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 17 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 43298

Tercero. Para inscribir el cambio de uso no es exigible la certificación expedida por
técnico competente.
Como ya hemos expuesto, este Centro Directivo asimila la inscripción del cambio de
uso a la inscripción de una obra nueva, pero no de forma absoluta, sino en función de
que se hayan realizado o no obras de construcción que afecten a la composición general
del edificio, volumetría, etc.
Si para cambiar el uso se hubieran realizado obras de construcción que requieran
proyecto conforme a la LOE (por ejemplo, si se transforma un edificio industrial en
residencial), serán exigibles los mismos requisitos que para inscribir una obra nueva y,
entre ellos, el certificado técnico de finalización de las obras.
En caso contrario, si no se hubieran realizado obras de construcción que requieran
proyecto, o se han realizado las obras de reforma interior sin necesidad de título
habilitante (artículo 160 LSC), o no se ha realizado obra alguna, bastará que se presente
la declaración responsable de primera ocupación, que es lo que exige el legislador
(artículo 11.5 y 28.1 TRLS y 155 LSCM).
Puesto que en la escritura se dice expresamente que no se han realizado obras de
construcción, no es exigible la certificación expedida por técnico competente acreditativa
de la finalización de la obra en fecha determinada.
Por tal motivo, la exigencia del registrador resulta infundada y arbitraria y la
calificación negativa debe ser revocada.
Cuarto. Para inscribir la rectificación de la descripción del edificio no es exigible la
certificación expedida por técnico competente.
1. Antecedentes de hecho: descripción registral de la casa y nueva descripción.–En
el Registro consta inscrita una casa de tres plantas, baja, primera y segunda, distribuida
en local, vivienda y dos patios en planta baja, dos viviendas en la planta primera y otras
dos en la segunda. Por su antigüedad, no consta ni la superficie total construida ni la de
las viviendas y local; tan solo se dice que la medida superficial comprendida dentro de
los linderos es de 145,25 m2, que la superficie edificada es de 114,31 m2, estando el
resto sin edificar.
El local y las viviendas tienen sus propias referencias catastrales y de las
certificaciones descriptivas y gráficas incorporadas a la escritura resulta que están
construidas desde 1965.
En la rectificación de la descripción no se introducen nuevas plantas, viviendas o
departamentos que antes no existieran. En la escritura se dice que no se han realizado
obras de construcción y que la rectificación de la descripción de la finca es necesaria
para su coordinación con el Catastro y la división horizontal de la finca y se solicita, ello
no obstante, su inscripción por la vía del artículo 28.4 TRLS.
Si se contrasta la descripción registral de la casa con la nueva descripción de la
casa, así como con la superficie catastral de las viviendas y local, se llega a las
siguientes conclusiones:
– que la medida superficial comprendida dentro de los linderos, de 145,25 m2 según
el Registro, no puede ser otra que la superficie del solar, (143 m2 según el Catastro).
– que la superficie edificada comprendida dentro de los linderos, de 114,31 m2, es la
superficie construida en planta baja.
– y que el resto de la superficie sin edificar es la correspondientes a los patios de la
planta baja.
Constando en la escritura que no se han realizado obras de construcción, resultando
del Catastro que la edificación, con su local y cinco viviendas, data de 1965, si en la
nueva descripción de la casa no se aumenta su volumetría ni la composición general del
edificio, si se tiene en cuenta que las diferencias entre la superficie catastral y la
superficie escriturada son de escasa entidad y que no existen dudas sobre la identidad
de la finca –que el registrador no manifiesta–, no hay razones para suponer que en la

cve: BOE-A-2024-7664
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Núm. 94