BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 16 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 42767

Sin perjuicio de que los anteriores razonamientos bastarían para la viabilidad de la
revocación de la nota de calificación (en su aspecto de ser el proceso judicial inocuo en
cuanto a la afectación de la medianera, en la medida que si falta el antecedente (que el
pleito verse sobre medianerías), no se puede dar el consecuente (el proceso no justifica
la no inscripción), y siguiendo con el discurso «procesal» que ha introducido la señora
Registradora en su nota de calificación, se hace, no ya conveniente, sino necesario dejar
constancia que la intrascendencia del juicio verbal para resolver acerca de la inscripción
se extiende hasta el hecho de que, una vez finalizada la obra nueva cuya incorporación
registral se interesa (hecho público y notorio, de hecho la escritura es de “final de obra”),
el juicio interdictal ha quedado absolutamente vacío de contenido.
Pero debemos avanzar en otros argumentos autónomos que justificarían, por sí
mismos, la bondad de la revocación de la nota de calificación impugnada. Nos
explicaremos.
El artículo 18 de la Ley Hipotecaria (invocado por la señora Verdejo García en su
nota de calificación) consagra el principio de legalidad o de calificación registral. En
esencia, a los efectos de emitir el juicio jurídico que toda calificación supone, el principio
de legalidad implica que sólo cabe ponderar, por un lado, el contenido del documento
que se presenta a inscripción, y, por otro, lo que se acredita de los asientos registrales;
ninguna otra realidad puede ser tomada en consideración para desempeñar el ministerio
registral (aun cuando esa “certeza extraregistral [sic]”, de existir, pudiera modificar la
decisión calificadora).
La anterior afirmación cobra sentido por el hecho de que la relación jurídico-procesal
existente en el juicio verbal núm. 780/23 es ajena a Mabani Real State, SL, quedando la
misma relativizada al matrimonio demandante García-Fernández, y, como demandada, la
mercantil Benisur Habitat SL, siendo que la decisión de la Registradora de la Propiedad
proyecta efectos jurídicos directos sobre la esfera patrimonial de un tercero que no es
parte en aquel procedimiento pero a quien, por la decisión de la proveyente, ve limitado
su derecho de propiedad, sea cual sea la decisión judicial que se adopte.
Y es que, en realidad, la calificación negativa que se combate supone la afectación
del principio del tracto sucesivo o de previa inscripción, sancionado en el artículo 20 LH,
tanto en sentido formal como material. Efectivamente, la decisión de la señora
Registradora lleva aparejada dotar de trascendencia registral, a los efectos de no
inscribir, la pendencia de un proceso en el que el titular registral no es parte procesal (a
lo que habría que añadir que el resultado procesal jamás tendrá eficiencia para afectar el
derecho de propiedad fuera quien fuera el titular del derecho inscrito, como ya hemos
referido).
La contravención del principio res inter alios acta nobis non nocet non prodest no
puede justificar que la controversia de terceros proyecte efectos perniciosos sobre los
derechos inscritos, ajenos subjetivamente a esa controversia.
En definitiva, la pendencia del juicio verbal núm. 780/23 del Juzgado de 1.ª Instancia
núm. 1 de Valencia sobre suspensión de obra nueva jamás podrá tener influencia alguna
en relación a la medianera existente entre ambas propiedades (aun [sic] en el caso de
que la sentencia que se dicte mantenga la orden de suspensión), debiendo tal
controversia ser planteada en el proceso declarativo plenario que corresponda en el caso
de que cualquier de las partes así le convenga, sin que sea posible adelantar la
existencia de ese eventual proceso para interferir en la inscripción del título presentado.
En definitiva, la nota de calificación debería ser revocada y, con ello, reconsiderada la
decisión de suspender la inscripción solicitada.
B. Representación gráfica georreferenciada de una finca y su coordinación con el
Catastro.
Debemos detenemos ahora en la disfunción que alega la señora Registradora,
derivada de las dudas que alberga surgidas de la vertencia de aquel proceso judicial, en
cuanto a que la superficie del solar sobre el que se ha ejecutado la obra nueva es, según

cve: BOE-A-2024-7557
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Núm. 93