III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-7554)
Resolución de 22 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Órgiva-Ugíjar, por la que tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de varios titulares de fincas registrales, suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida por el promotor.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 16 de abril de 2024
Sec. III. Pág. 42741
Es la registradora la que relaciona o identifica esa supuesta zona común,
supuestamente invadida, con la finca registral 7.647, al decir en su calificación que «hay
dudas sobre la posible invasión de la parcela catastral 2538706VF6823H0001US (finca
registral 7647 de Órgiva)».
Es cierto y comprobable, y, por tanto, no son dudas, sino certezas geométricas, que
la georreferenciación alternativa del promotor (con trama de líneas rojas paralelas)
invade parcialmente el inmueble catastral citado (con bordes azules), como se aprecia
en el geoportal registral: (…)
Por otra parte, en cuanto a si dicho inmueble catastral parcialmente invadido se
corresponde o no con la finca registral 7.647, resulta que dicha finca registral tiene la
siguiente descripción, como consta en el expediente por nota simple:
Finca de Órgiva N.º: 7647.
Rústica: Trozo de tierra, que será destinado a calla, procedente del haza llamada
(…), del término de Órgiva, con una superficie de doscientos treinta y un metros
cuadrados o dos área, treinta y una centiáreas, que linda: Norte: Acequia; Sur, Camino
en línea de seis metros; Este, resto de finca matriz de V. R. M. y J. P. R.; Oeste, resto de
finca matriz.
Y no consta que esta finca registral tenga inscrita georreferenciación alguna, ni que
tenga incorporado en su folio real referencia catastral alguna.
Pero por otros datos, como las coincidencias en las titularidades, o el destino
alegado a calle, la registradora considera que sí hay correspondencia entre el inmueble
catastral invadido y la finca registral referida, y que por tanto, la oposición formulada no
lo es solo por quienes ostentan un simple titularidad catastral, sino por quienes la
registradora considera, y no de modo infundado, que ostentan también una titularidad
registral.
Y como tiene declarado este Centro Directivo, por ejemplo en su Resolución de 20
de junio de 2022, «la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su
inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral
no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación
alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión
parcial del inmueble catastral colindante. Además, conforme al artículo 32 de la Ley
Hipotecaria, coincidente en su redacción con el artículo 606 del Código Civil, “los títulos
de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a
tercero” y por ello, no deberían ser admitidos por los juzgados, tribunales ni oficinas del
Estado “si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un
derecho que debió ser inscrito”, como resulta del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado
cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un
titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más
cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley
Hipotecaria dispone que “el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del
inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el
Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”
(…)
Por tanto, constatado que existe una controversia, no sólo entre un titular registral y
un titular catastral afectado, sino entre titulares registrales de sendas fincas registrales
colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede confirmar la nota de
calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de
fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo,
cve: BOE-A-2024-7554
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 93
Martes 16 de abril de 2024
Sec. III. Pág. 42741
Es la registradora la que relaciona o identifica esa supuesta zona común,
supuestamente invadida, con la finca registral 7.647, al decir en su calificación que «hay
dudas sobre la posible invasión de la parcela catastral 2538706VF6823H0001US (finca
registral 7647 de Órgiva)».
Es cierto y comprobable, y, por tanto, no son dudas, sino certezas geométricas, que
la georreferenciación alternativa del promotor (con trama de líneas rojas paralelas)
invade parcialmente el inmueble catastral citado (con bordes azules), como se aprecia
en el geoportal registral: (…)
Por otra parte, en cuanto a si dicho inmueble catastral parcialmente invadido se
corresponde o no con la finca registral 7.647, resulta que dicha finca registral tiene la
siguiente descripción, como consta en el expediente por nota simple:
Finca de Órgiva N.º: 7647.
Rústica: Trozo de tierra, que será destinado a calla, procedente del haza llamada
(…), del término de Órgiva, con una superficie de doscientos treinta y un metros
cuadrados o dos área, treinta y una centiáreas, que linda: Norte: Acequia; Sur, Camino
en línea de seis metros; Este, resto de finca matriz de V. R. M. y J. P. R.; Oeste, resto de
finca matriz.
Y no consta que esta finca registral tenga inscrita georreferenciación alguna, ni que
tenga incorporado en su folio real referencia catastral alguna.
Pero por otros datos, como las coincidencias en las titularidades, o el destino
alegado a calle, la registradora considera que sí hay correspondencia entre el inmueble
catastral invadido y la finca registral referida, y que por tanto, la oposición formulada no
lo es solo por quienes ostentan un simple titularidad catastral, sino por quienes la
registradora considera, y no de modo infundado, que ostentan también una titularidad
registral.
Y como tiene declarado este Centro Directivo, por ejemplo en su Resolución de 20
de junio de 2022, «la mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su
inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral
no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación
alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión
parcial del inmueble catastral colindante. Además, conforme al artículo 32 de la Ley
Hipotecaria, coincidente en su redacción con el artículo 606 del Código Civil, “los títulos
de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén
debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a
tercero” y por ello, no deberían ser admitidos por los juzgados, tribunales ni oficinas del
Estado “si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un
derecho que debió ser inscrito”, como resulta del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado
cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un
titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más
cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley
Hipotecaria dispone que “el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del
inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el
Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”
(…)
Por tanto, constatado que existe una controversia, no sólo entre un titular registral y
un titular catastral afectado, sino entre titulares registrales de sendas fincas registrales
colindantes acerca de su respectiva georreferenciación, procede confirmar la nota de
calificación registral negativa aquí recurrida sobre dudas fundadas de posible invasión de
fincas registrales colindantes inmatriculadas, y sin que competa a este Centro Directivo,
cve: BOE-A-2024-7554
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 93
