BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 89

Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40582

permitirían destinar más recursos económicos a los estudios post universitarios que para
el caso de explotarlo a través de un arrendamiento:
(i) En primer lugar, la constitución de un usufructo supone que el Impuesto de
Bienes Inmuebles (IBI), en adelante, tenga que ser abonado por el usufructuario
(Gloriamundi) en lugar de Cáritas Europa (ex artículo 6.1. del RDL 2/2004, de 5 de
marzo), lo cual, supone que Cáritas Europa pueda destinar a las becas una mayor parte
de la renta obtenida con el usufructo oneroso que la que podría destinar con un alquiler.
(ii) En segundo lugar, también supone que el propietario (Cáritas Europa) se
descargue de todos aquellos costes de gestión y/o administración que serían necesarios
en la modalidad de un arrendamiento (personal implicado en la gestión del
arrendamiento, costes de gestoría, costes de emisión de facturas, abogados, etc.), lo
cual, también supone que se puedan destinar más recursos económicos a las becas que
con un alquiler.
(iii) En tercer lugar, también supone que el propietario (Cáritas Europa) se descargue
de todos aquellos costes ordinarios, tales como los gastos de seguros de hogar,
reparaciones ordinarias, etc., ex artículos 500 y 504 del CC, lo cual, también supone que
se puedan destinar más recursos económicos a las becas que con un alquiler.
Naturalmente, la voluntad del testador no es contraria a esta modalidad de
explotación (i.e. constitución de un usufructo oneroso), sino todo lo contrario: lo más
lógico y razonable es pensar que el Sr. G. quería que la explotación de sus inmuebles
sirviera para destinar la mayor cantidad posible de recursos económicos a las becas a
las que alude en su testamento, para lo cual no solo es preciso tener en cuenta los
ingresos que genera un arrendamiento (que es lo que parece pensar el registrador), sino
también la estructura que tiene Cáritas y el ahorro de costes que supone explotar la finca
a través de la constitución de un usufructo oneroso.
En consecuencia, la constitución de un usufructo oneroso, lejos de ser contraria a la
voluntad del testador, se acomoda perfectamente a las disposiciones testamentarias y se
alza como la fórmula más adecuada para que cualquier asociación (no solo Cáritas
Europa) explote un activo inmobiliario.
Necesaria remodelación de la Finca.

La nota critica también que Cáritas Europa le haya dado permiso al usufructuario
para reformar la finca con el objeto de arrendarla “convirtiéndola en algo bien distinto a lo
que es en la actualidad”.
Este argumento es, sencillamente, inaceptable. El registrador no solo no permite que
el propietario de la finca lleve a cabo el más mínimo acto de dominio sobre ella, sino que
tampoco permite que dicha finca sea reformada con el fin, precisamente, de explotarla
para cumplir la voluntad del testador (i.e. para obtener los rendimientos que se destinen
a las becas a las que alude el testamento).
Tal y como se puede observar en la ficha catastral que consta anexa a la escritura de
constitución de usufructo, la finca objeto de este expediente fue construida en el
año 1910 y, desde entonces, no ha sido reformada.
Naturalmente, para poder explotar una finca de hace más de 100 años y percibir
rendimientos económicos que puedan destinarse a ayudas estudiantiles, es necesario
reformar la citada vivienda con el fin de acomodarla a los tiempos actuales y, en
definitiva, hacer que la finca tenga encaje en el mercado actual (no en el de hace 100
años). ¿Cómo pretende el registrador que se explote una finca que lleva sin reformarse
desde hace más de un siglo?
El hecho de que esta parte pretenda seccionar la vivienda en tres estancias no
contraviene en absoluto la voluntad del testador por la sencilla razón de que en el
testamento no existe ninguna disposición que impida acometer reformas, sino que esta
“prohibición de reformar” es producto de la –irrazonable– interpretación que se ha
llevado a cabo en la nota de calificación.

cve: BOE-A-2024-7187
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