III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-7184)
Resolución de 20 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Vigo n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de constitución de complejo inmobiliario.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024
Sec. III. Pág. 40548
total del complejo inmobiliario (y, por ende, sobre el elemento común) en un porcentaje
determinado.
Finalmente, debe advertirse que las distintas Resoluciones de la Dirección General
de los Registros y del Notariado que han sido citadas por las notas de calificación
negativas emitidas el 11 de julio y el 2 de octubre de 2023 (las cuales sirven de
fundamentación jurídica a la nota de calificación de 14 de noviembre de 2023 aquí
recurrida) no pueden ser de aplicación al presente caso por una sencilla razón: versan
sobre inscripciones de regímenes de propiedad horizontal, cuando lo que aquí se discute
es la inscripción de un complejo inmobiliario.
Tal y como ha reconocido esta Dirección general en su Resolución de 13 de marzo
de 2023, con cita de la Resolución de 27 de enero de 2021, “un complejo inmobiliario, es
un conjunto de inmuebles, y éstos a su vez, pueden ser tanto edificaciones, como partes
de edificaciones susceptibles de uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo
o vuelo, e incluso servicios o instalaciones de naturaleza inmobiliaria". Y que la
regulación vigente admite expresamente que se pueda constituir un completo
inmobiliario en el que los elementos privativos sean, no sólo ni necesariamente
edificaciones, sino también "parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea
la vivienda o locales’"
Añade esta resolución que “existe diferencia sustancial entre la división horizontal,
aunque sea de las denominadas tumbadas, y la constitución de un complejo inmobiliario.
Estos se caracterizan porque las distintas unidades inmobiliarias objeto de las diversas
propiedades separadas consisten en cosas –parcelas o edificios– independientes entre
sí. A diferencia de la propiedad horizontal en la cual cada unidad inmobiliaria objeto de
cada propiedad separada consiste en parte integrante de una misma cosa el edificio.
Siendo el suelo y vuelo común en las propiedades horizontales, cualquier apropiación
exclusiva de este derecho, que se reserve el promotor o un tercero, debe configurarse
como derecho real de vuelo y cumplir con las exigencias del principio de especialidad.
Sin embargo, si lo que se configura es un completo inmobiliario con parcelas
independientes, será común lo que se configure con esta naturaleza en el título
constitutivo en nuestro caso el elemento descrito en los estatutos como zaguán de
entrada, pero los elementos independientes tienen en exclusiva el dominio del suelo y
del vuelo; son parcelas independientes entre sí”.
Asimismo, la Resolución de 20 de enero de 2014 de esta Dirección General ha
matizado que “bajo el calificativo de ‘tumbada’ que se aplica a la propiedad horizontal
suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de
complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes,
pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades
horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho
adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se
superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. La
formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un completo inmobiliario
en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a
las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos. que pueden ser también
porciones de suelo como otras parcelas o viales. evidentemente ha de equipararse a una
parcelación a 'los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la
normativa sustantiva aplicable exige tal requisito’”.
El planeamiento urbanístico de aplicación (Instrumento de Ordenación Provisional,
aprobado definitivamente el 24 de julio de 2019) ha previsto que sobre la finca propiedad
de mi representada puede constituirse un condominio tipo n.º 2, definido en su
artículo 4.2.1 como “las viviendas en régimen completo de condominio sin parcelación de
la finca de origen, en el que las viviendas están repartidas en el conjunto e a [sic] ellas se
accede de forma peatonal. o con acceso ocasional de vehículos, y comparten los
espacios libres como espacios comunes.”
En el presente caso, lo que la licencia de 24 de marzo de 2022 ha autorizado es la
construcción, sobre una única parcela, de seis viviendas unifamiliares y piscina, que se
cve: BOE-A-2024-7184
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 89
Jueves 11 de abril de 2024
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total del complejo inmobiliario (y, por ende, sobre el elemento común) en un porcentaje
determinado.
Finalmente, debe advertirse que las distintas Resoluciones de la Dirección General
de los Registros y del Notariado que han sido citadas por las notas de calificación
negativas emitidas el 11 de julio y el 2 de octubre de 2023 (las cuales sirven de
fundamentación jurídica a la nota de calificación de 14 de noviembre de 2023 aquí
recurrida) no pueden ser de aplicación al presente caso por una sencilla razón: versan
sobre inscripciones de regímenes de propiedad horizontal, cuando lo que aquí se discute
es la inscripción de un complejo inmobiliario.
Tal y como ha reconocido esta Dirección general en su Resolución de 13 de marzo
de 2023, con cita de la Resolución de 27 de enero de 2021, “un complejo inmobiliario, es
un conjunto de inmuebles, y éstos a su vez, pueden ser tanto edificaciones, como partes
de edificaciones susceptibles de uso independiente, como porciones de suelo, subsuelo
o vuelo, e incluso servicios o instalaciones de naturaleza inmobiliaria". Y que la
regulación vigente admite expresamente que se pueda constituir un completo
inmobiliario en el que los elementos privativos sean, no sólo ni necesariamente
edificaciones, sino también "parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea
la vivienda o locales’"
Añade esta resolución que “existe diferencia sustancial entre la división horizontal,
aunque sea de las denominadas tumbadas, y la constitución de un complejo inmobiliario.
Estos se caracterizan porque las distintas unidades inmobiliarias objeto de las diversas
propiedades separadas consisten en cosas –parcelas o edificios– independientes entre
sí. A diferencia de la propiedad horizontal en la cual cada unidad inmobiliaria objeto de
cada propiedad separada consiste en parte integrante de una misma cosa el edificio.
Siendo el suelo y vuelo común en las propiedades horizontales, cualquier apropiación
exclusiva de este derecho, que se reserve el promotor o un tercero, debe configurarse
como derecho real de vuelo y cumplir con las exigencias del principio de especialidad.
Sin embargo, si lo que se configura es un completo inmobiliario con parcelas
independientes, será común lo que se configure con esta naturaleza en el título
constitutivo en nuestro caso el elemento descrito en los estatutos como zaguán de
entrada, pero los elementos independientes tienen en exclusiva el dominio del suelo y
del vuelo; son parcelas independientes entre sí”.
Asimismo, la Resolución de 20 de enero de 2014 de esta Dirección General ha
matizado que “bajo el calificativo de ‘tumbada’ que se aplica a la propiedad horizontal
suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de
complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes,
pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades
horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho
adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se
superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal. La
formación de las fincas que pasan a ser elementos privativos en un completo inmobiliario
en cuanto crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a
las que se vincula en comunidad ob rem otros elementos. que pueden ser también
porciones de suelo como otras parcelas o viales. evidentemente ha de equipararse a una
parcelación a 'los efectos de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la
normativa sustantiva aplicable exige tal requisito’”.
El planeamiento urbanístico de aplicación (Instrumento de Ordenación Provisional,
aprobado definitivamente el 24 de julio de 2019) ha previsto que sobre la finca propiedad
de mi representada puede constituirse un condominio tipo n.º 2, definido en su
artículo 4.2.1 como “las viviendas en régimen completo de condominio sin parcelación de
la finca de origen, en el que las viviendas están repartidas en el conjunto e a [sic] ellas se
accede de forma peatonal. o con acceso ocasional de vehículos, y comparten los
espacios libres como espacios comunes.”
En el presente caso, lo que la licencia de 24 de marzo de 2022 ha autorizado es la
construcción, sobre una única parcela, de seis viviendas unifamiliares y piscina, que se
cve: BOE-A-2024-7184
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Núm. 89
