BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40547

de 24 de marzo de 2022 y que el uso privativo e independiente de las diferentes
viviendas con piscina con su porción de terreno, resulta acorde con la figura del complejo
condominio tipo 2 del planeamiento urbanístico y que ha sido autorizado, por lo que
ninguna duda debería existir en relación con esta cuestión.
Sin embargo, la nota de calificación recurrida rechaza la inscripción y concluye que
las escrituras constituyen una parcelación urbanística prohibida para la que se carece de
autorización municipal “porque se crean fincas que tienen una autonomía tal que les
permite ser consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes
entre sí”. Dicha afirmación es tanto como desconocer la naturaleza jurídica de los
complejos inmobiliarios, que permiten la existencia de una serie de elementos privativos
cuyo disfrute es exclusivo del respectivo titular al que se le atribuya, compartiendo todos
los copropietarios el uso y disfrute de los elementos comunes que, en este caso, se
corresponde con la porción de terreno de 856 m² destinada a espacio común de
circulación y acceso, que conecta el complejo inmobiliario con la vía pública.
No puede sostenerse que “el título presentado no se ajusta a la autorización
administrativa concedida”, pues el Ayuntamiento de Vigo –que es la Administración
competente para la concesión de la autorización administrativa en cuestión– ha
confirmado a través de la emisión de la aclaración de 8 de septiembre de 2023
justamente lo contrario: el complejo inmobiliario aludido en la escritura formalizada el 7
de febrero de 2023 ya constaba expresamente autorizado en la licencia autorizada el 24
de marzo de 2022 y que el uso privativo e independiente de las viviendas (elementos
privativos del complejo) resulta acorde con la figura del complejo condominio tipo 2 del
Instrumento de Ordenación Provisional del Ayuntamiento de Vigo (planeamiento
urbanístico de aplicación).
Debe en estos momento [sic] recordarse que, tal y como se establece en la
Resolución de 3 de abril de 2012 de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, “es la propia legislación urbanística que resulte aplicable la que ha de
establecer qué actos están sometidos a licencia y qué actos pueden estimarse como
reveladores de una posible parcelación urbanística ilegal, o ser asimilados a ésta (...).” Y,
lo que ha determinado la legislación urbanística aplicable es que el proyecto básico
presentado por mi representada reúne los requisitos necesarios para obtener la
condición de completo condominio (tipo 2) y procede autorizar su constitución como tal.
La asignación de un uso privativo a unas determinadas construcciones y sus terrenos
anexos sobre una única parcela que se realiza a través de la escritura, no se está
produciendo la división de la finca original, que se mantiene y no se altera ni su forma, ni
superficie ni linderos.
Es, por tanto, manifiestamente erróneo considerar, como hace la nota de calificación
recurrida, que la inscripción individual de las porciones de terreno de uso privado sobre
las que se van a ubicar las viviendas sea equivalente a una parcelación urbanística
prohibida, pues no es más que un rasgo distintivo del régimen de complejo inmobiliario
regulado en el artículo 24 de la LPH. Es más, el artículo 26.4 del TRLSRU expresamente
dispone que la constitución de un complejo inmobiliario permite considerar la superficie
total como una sola parcela, que es lo que aquí está aconteciendo.
En el presente caso, se constituyen seis elementos privativos que serán objeto de un
derecho permanente de uso exclusivo por sus respectivos copropietarios, si bien estos
elementos privativos no pueden ser considerados objetos jurídicos nuevos y
absolutamente independientes entre sí, pues todos ellos tienen acceso y lindan con el
elemento común o “Zona 1” del complejo, destinado a espacio común de circulación y
acceso, por lo que:
(i) Los derechos permanentes de uso exclusivo de los copropietarios no gozan de
autonomía física, toda vez que se encuentran conectados (y lindando) con el elemento
común, que es el espacio común de circulación de todos los elementos privativos; y,
(ii) Tampoco gozan de autonomía económica, pues, tal y como se dispone en la
escritura autorizada el 7 de febrero de 2023, cada elemento privativo participa sobre el

cve: BOE-A-2024-7184
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Núm. 89