BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40553

Como ya ha afirmado esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 12 de noviembre
de 2013 y 29 de septiembre de 2017) la licencia municipal, o la declaración de
innecesariedad de la misma, cumple una función de acreditación de la legalidad
administrativa y urbanística vigente. Siendo la segregación una modificación de la finca,
rigurosamente registral, deberá acomodarse la inscripción a la preceptiva licencia sin que
pueda ni el registrador ni el notario modificar los términos de su obtención.
En ningún caso pueden admitirse discrepancias que impliquen una reordenación de
terrenos diferente a la resultante de la modificación hipotecaria para la que se concedió
la licencia.
Esta doctrina es igualmente aplicable al supuesto en el que la parcelación del suelo
resulta de la constitución de un complejo inmobiliario que supone la formación de fincas
que pasan a ser elementos privativos del mismo, por cuanto crean nuevos espacios del
suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en comunidad «ob
rem» otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo otras parcelas
o viales, que por tanto se equipara a una parcelación a los efectos de exigir para su
inscripción la correspondiente licencia (cfr. artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana).
En la actualidad, el artículo 26.6 del mismo texto legal exige en todo caso una
licencia específica para este tipo de situaciones jurídicas.
El precepto señala expresamente que la constitución y modificación del complejo
inmobiliario privado, del tipo de los regulados como regímenes especiales de propiedad,
por el artículo 24 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, deberá
ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre
las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción, que
al título correspondiente se acompañe la autorización administrativa concedida o el
testimonio notarial de la misma.
No obstante, no será necesaria dicha autorización «cuando el número y
características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los
que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que
integren aquel».
Por lo que, tratándose en el presente expediente de la constitución de un complejo
inmobiliario privado, cosa que no se discute, para la construcción de seis viviendas
unifamiliares con piscina en seis parcelas de propiedad privativa independiente, se
plantea si la licencia urbanística incorporada a la escritura, aclarada en informe posterior,
es suficiente a los efectos del citado artículo 26.6 de la Ley de Suelo.
4. El supuesto objeto del presente expediente encuentra similitudes con el resuelto
por esta Dirección General en Resolución de 27 de enero de 2021 que confirmó la
calificación del registrador que no consideró suficiente la autorización incorporada a la
escritura limitada a conceder licencia urbanística al proyecto básico 7 viviendas
unifamiliares aisladas a ejecutar en parcela, entendiendo este Centro Directivo que
concurrían en ese caso las notas definitorias de los fraccionamientos de suelo
susceptibles de ser realizados bajo la cobertura jurídica del régimen de los complejos
inmobiliarios y la licencia concedida habilitaba solo para la construcción de determinadas
viviendas en una parcela concreta y determinada, sin alusión alguna a un complejo
urbanístico, constituido o por constituir, siendo preceptiva la autorización específica de
éste.
En la nota calificación recurrida en este caso la registradora considera que se trata
una parcelación porque se crean fincas que tienen una autonomía tal que les permite ser
consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí y
que lo que se ha reflejado en el título presentado no se ajusta a la autorización
administrativa concedida, complementada por el citado informe, ya que de éstos resulta
que la parcelación no se encuentra autorizada.
Atendiendo al contenido de la autorización objeto de controversia en el presente
caso, la misma contiene unos pronunciamientos que han de tenerse presentes para la
resolución del presente recurso.

cve: BOE-A-2024-7184
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Núm. 89