BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40552

entre sí y cuyo destino principal sea vivienda o locales. Y la única especialidad es que
sus titulares participen, como derecho objetivamente vinculado a la respectiva finca
independiente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, sean
viales, instalaciones o tan sólo servicios. Es decir, que lo común son esos elementos
accesorios, no la finca a la que se vincula la cuota o participación en ellos que han de ser
fincas independientes.
Por eso, bajo el calificativo de «tumbada» que se aplica a la propiedad horizontal
suelen cobijarse (indebidamente), situaciones que responden a ambos tipos, el de
complejo inmobiliario con fincas o edificaciones jurídica y físicamente independientes,
pero que participan en otros elementos en comunidad, o bien auténticas propiedades
horizontales en las que el suelo es elemento común y a las que se atribuye dicho
adjetivo tan sólo en razón de la distribución de los elementos que la integran que no se
superponen en planos horizontales sino que se sitúan en el mismo plano horizontal.
La consecuencia inmediata de esta distinción es que la formación de las fincas que
pasan a ser elementos privativos en un complejo inmobiliario, en cuanto crean nuevos
espacios del suelo objeto de propiedad totalmente separada a las que se vincula en
comunidad «ob rem» otros elementos, que pueden ser también porciones de suelo cómo
otras parcelas o viales, evidentemente ha de equipararse a una parcelación a los efectos
de exigir para su inscripción la correspondiente licencia si la normativa sustantiva
aplicable exige tal requisito (cfr. artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana).
Otra consecuencia inmediata es que la edificación que se lleve a cabo sobre los
espacios o fincas de propiedad completamente separada accederá al dominio de
conformidad con las reglas generales de nuestro Código Civil (artículo 353), a diferencia
de lo que ocurre en el régimen de propiedad horizontal en el que la especialidad de su
regulación excepciona la aplicación del principio de accesión (artículo 396 del mismo
Código).
3. Según el artículo 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre: «La división
o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada
una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la
ordenación territorial y urbanística. (...) En la autorización de escrituras de segregación o
división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de
la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la
división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de
este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente
inscripción (...)».
Según el artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio: «Los Registradores
de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de terrenos, que se
acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación
urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá
testimoniarse literalmente en el documento».
En este sentido, tanto notarios como registradores cumplen con exigir que se aporte
la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a
que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le
sea aplicable, sin que sea precisa que indaguen la licitud intrínseca de dicha
autorización, de conformidad con la presunción de validez y ejecutividad de los actos
administrativos (cfr. artículo 39 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento
Administrativo Común de las Administraciones Públicas: «los actos de las
Administraciones Públicas sujetos al Derecho Administrativo se presumirán válidos y
producirán efectos desde la fecha en que se dicten, salvo que en ellos se disponga otra
cosa»). Sin embargo, sí deben comprobar la correspondencia de la operación jurídica
realizada con el documento administrativo que acredite la conformidad, aprobación o
autorización administrativa.

cve: BOE-A-2024-7184
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Núm. 89