BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40551

régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con vocación de pertenecer a una
multiplicidad de titulares para la consecución y mantenimiento de intereses generales y
particulares de los partícipes», añadiendo la propia Sentencia que «según la doctrina
científica, la caracterización de los conjuntos inmobiliarios a que se refiere la LPH, es,
pues, la existencia de una pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión cifrado
en la titularidad compartida, inherente a los derechos privativos sobre cada una de ellas,
de elementos inmobiliarios de utilidad común, viales, instalaciones o servicios».
El artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal caracteriza a los complejos
inmobiliarios por «estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas
independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales» y «por participar
los titulares de estos inmuebles o de las viviendas o locales en que se encuentren
divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios».
Así, por un lado, la Carta de Roma identifica los complejos inmobiliarios por la
existencia de una pluralidad de inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o
servicios comunes o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos, con
vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares para la consecución y
mantenimiento de intereses generales o particulares de los partícipes. Y por otro, el
artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal impone que estén integrados por dos o
más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la
vivienda o locales y cuyos titulares participen en una copropiedad indivisible sobre otros
elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Más recientemente, en el último párrafo del artículo 26.6 del texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana se fijan igualmente los parámetros a qué atenerse para
determinar cuándo una edificación ha de ser considerada como un conjunto inmobiliario
privado, no exigiendo ya el destino a vivienda o local a que alude el artículo 24 de la Ley
sobre propiedad horizontal: «A los efectos previstos en este número se considera
complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria
en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y
elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas
porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos».
De este modo, no cabe duda y así se reconoce por la doctrina y ha admitido este
Centro Directivo, que es posible constituir un complejo inmobiliario sobre una única finca
registral, debate que en la actualidad carece de sentido al estar admitida expresamente
tal posibilidad por el artículo 26.4, segundo párrafo, del texto refundido de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana: «El complejo inmobiliario podrá constituirse sobre una
sola finca o sobre varias», lo que conduce a establecer el hecho diferencial que lo
distinga de la propiedad horizontal tumbada, lo cual suele hacerse considerando que, en
esta última, se mantiene la unidad jurídica y funcional de la finca, al permanecer el suelo
y el vuelo como elementos comunes, sin que haya división o fraccionamiento jurídico del
terreno que pueda calificarse de parcelación, no produciéndose alteración de forma,
superficie o linderos (vid. Resoluciones de 3 de diciembre de 2009, 21 de enero y 17 de
octubre de 2014, 13 de julio de 2015 y 15 de febrero de 2018, entre otras).
El régimen de la propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código
Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo y el vuelo como elementos
esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica y funcional
de la finca total sobre la que se asienta. Se rige por la ley especial, que en su artículo 2
declara la aplicación no sólo a las comunidades formalmente constituidas conforme a su
artículo 5, o a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil pese a la
carencia de un título formal de constitución, sino también a los complejos inmobiliarios
privados en los términos establecidos en la propia ley, lo cual no significa que tales
complejos inmobiliarios sean un supuesto de propiedad horizontal.
El artículo 24, que integra el Capítulo III de la ley especial, extiende la aplicación del
régimen, que no la naturaleza, a los complejos inmobiliarios que reúnan, entre otros, el
requisito de estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes

cve: BOE-A-2024-7184
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Núm. 89