BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40550

parcelación porque se crean fincas que tienen una autonomía tal que les permite ser
consideradas como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes entre sí,
por lo que no resulta conforme a la autorización administrativa que establece la
indivisibilidad de la parcela.
2. Esta Dirección General ha tenido la oportunidad de referirse en repetidas
ocasiones a semejante cuestión (vid. Resoluciones de 27 de enero de 2006 y 15 de
febrero de 2018, así como las demás citadas en los «Vistos»), afirmando que la Ley de 6
de abril de 1999, sobre reforma de la Ley sobre propiedad horizontal, ha venido a
recoger en el Derecho positivo, introduciendo el nuevo artículo 24, la figura del complejo
inmobiliario privado que, con diversas denominaciones (urbanizaciones privadas,
conjunto inmobiliario, propiedad horizontal tumbada o la propia de complejo inmobiliario)
era ya conocida y había sido abordada mucho tiempo atrás por la práctica, la doctrina, la
jurisprudencia y las resoluciones de este propio Centro Directivo.
La realidad práctica nos muestra figuras muy diversas que se apartan de la
propiedad horizontal clásica (un solo edificio sobre un solo solar y con un solo portal),
entre las que se comprenden supuestos tales como las propiedades horizontales
complejas (pluralidad de escaleras o portales sobre unos sótanos y bajos comunes), los
centros comerciales con o sin viviendas en sus plantas superiores, los edificios
encabalgados, las urbanizaciones privadas con viviendas unifamiliares, los conjuntos
edificatorios en hilera, los conjuntos de viviendas pareadas, etc.
Precisamente esta riqueza de situaciones ha provocado que la regulación legal sea
conscientemente flexible y reconozca la existencia de muy diversos tipos de complejos
inmobiliarios privados.
En efecto, el artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal al describir el complejo
inmobiliario exige tan solo dos rasgos definitorios: la existencia de pluralidad de
edificaciones o de pluralidad de parcelas con destino a viviendas o locales e
independientes entre sí (elementos privativos) y la existencia de una copropiedad de
esos elementos independientes sobre otros elementos inmobiliarios, viales o servicios
(elementos comunes). Y a estos dos rasgos de carácter material se añade otro elemento
inmaterial: la organización de la que se dota al complejo.
En este sentido, el repetido artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal prevé en
su párrafo segundo dos esquemas: la comunidad de propietarios única o la agrupación
de comunidades de propietarios, pero reconoce en su párrafo cuarto la posibilidad de
adoptar otros esquemas. En definitiva, la ley viene a sancionar lo que ya era habitual en
la práctica y la jurisprudencia: aplicar el especial sistema organizativo de la propiedad
horizontal, con las necesarias adaptaciones y modificaciones, a realidades edificatorias
distintas del edificio clásico.
En la línea que acaba de expresarse, la postura de la Dirección General ha sido
siempre la de reconocer la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la
configuración jurídica que mejor responda a sus intereses, pero sin que ello suponga
desconocer las especiales características físicas del supuesto de hecho contemplado.
Se ha puesto de relieve, también, que en la legislación vigente debe diferenciarse
entre dos instituciones distintas: el complejo inmobiliario y la propiedad horizontal, sin
perjuicio de las conexiones existentes entre ambas y de la aplicación de algunas normas
de la propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios. La regulación de estos últimos –
como ya se ha expuesto– se encuentra en el artículo 24 de la Ley sobre propiedad
horizontal de 21 de julio de 1960, introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril, y también
en los artículos 26, apartados 4, 5 y 6, y 65.3 del texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre.
La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2008
define los complejos inmobiliarios, conforme a la llamada Carta de Roma aprobada en el
V Congreso Internacional de Derecho Registral del año 1982, según la cual se
caracterizan los complejos inmobiliarios «por la existencia de una pluralidad de
inmuebles conectados entre sí, a través de elementos o servicios comunes, o de un

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