BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 89

Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40520

ni se motivaría una modificación jurídico-real de la finca. Para que exista un acto de
trascendencia real susceptible de reflejo registral, será preciso esperar a que se
embargue el bien o se adopte medida cautelar restrictiva de la disponibilidad de los
bienes o se produzca su adjudicación (Entre otras Resolución de 17 de marzo de 2008);
por lo se suspende su inscripción.
Contra la presente nota de calificación (…).
Este documento ha sido firmado con firma electrónica cualificada por Emilio
Campmany Bermejo registrador/a de Registro de la Propiedad de Marbella 1 a día seis
de noviembre del dos mil veintitrés».
III
Contra la anterior nota de calificación, don A. J. F. A., abogado, en nombre y
representación de una comunidad de propietarios de Marbella, interpuso recurso el
día 21 de diciembre de 2023 atendiendo a los siguientes argumentos:
«Alegaciones:

1. Establece el artículo 42.1.º LH que podrá solicitarse la anotación preventiva de
derechos en el Registro “el que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o
la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real”.
2. Sin embargo, la práctica judicial, amparada por las Resoluciones de la DGRN, ha
conferido una amplitud notable a los supuestos en que procede la anotación preventiva
de demanda, yendo mucho más allá de los supuestos en que se ejercitan acciones de
propiedad o pretensiones que afecten al nacimiento, desarrollo o extinción de derechos
reales inmobiliarios. Por vía interpretativa se ha obtenido toda la virtualidad que la
anotación preventiva de demanda puede ofrecer, pues, como dice la RDGRN de 28 de
abril del 2002, el artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria “ha de interpretarse en el sentido
de entender incluidas en su ámbito de aplicación todas aquellas demandas que, de
prosperar, producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro publica”, con
lo que se ha reconocido “la facultad de anotar a los que fundaran sus reclamaciones
judiciales en una acción personal y aun a los titulares de una vocación o jus ad rem,
siempre que se trate de obtener una inscripción definitiva” con la sentencia que se
pretende (RDGRN 9 de agosto de 1943).
3. Según la Dirección General de Registros y del Notariado en su resolución de 30
de octubre de 2001 la anotación preventiva de demanda es un asiento de vigencia
temporalmente limitada que tiene por objeto, como el propio significado terminológico del
adjetivo indica, prevenir o impedir un mal o perjuicio, finalidad que cumple enervando en
perjuicio de tercero el juego de la presunción de exactitud y validez del contenido del
Registro.
4. No es esta medida cautelar que se solicita de índole extraordinaria, habiendo
sido interpretada por la Dirección General de los Registros y del Notariado de forma
flexible, tal y como recoge la Ilma. Audiencia Provincial de Madrid, sección 12, en su auto
de 22 de febrero de 2018: Por ello, la naturaleza de la anotación preventiva de demanda
es bifronte, pues, si por un lado y ante todo es una medida cautelar, puesta al servicio de
la efectividad de la sentencia estimatoria de la pretensión ejercitada por el demandante,
de forma que no puedan oponérsele los obstáculos que pudieran surgir del
desenvolvimiento del propio Registro de la Propiedad, por otro es un asiento registral,
dotado de sustantividad y efectos característicos, derivados, en esencia, de proclamar
una posible causa de rescisión, resolución o nulidad del derecho a que afecta, con el
alcance que determina el artículo 37 de la Ley Hipotecaria.
5. Esta es una anotación de las llamadas de publicidad, dado que su finalidad es evitar
que el principio de fe pública registral juegue anticipadamente en perjuicio del titular de la

cve: BOE-A-2024-7181
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Única. Del carácter inscribible de la anotación preventiva de demanda en virtud del
artículo 42 LH.