BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40483

febrero y 10 de agosto de 2022, deberá tenerse en cuenta, para determinar la existencia
del derecho de retracto, si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la
Propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o no del
arrendamiento tras la adjudicación de la finca.
La modificación operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, alcanzó también al
artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador, de modo que quedó con
la siguiente redacción: «Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador
quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una
sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o
de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará
extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del
artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de
arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los
derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso
continuará el arrendamiento por la duración pactada. Cuando se trate de un
arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el
apartado 4 del artículo 9».
Por su parte, el artículo 7.2, en su redacción dada por la Ley 4/2013, de 4 de junio,
disponía que «en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas
urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos
arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad».
De una interpretación conjunta del citado artículo y de lo dispuesto en el artículo 13.1
antes transcrito, resulta la extinción del contrato de arrendamiento salvo que se hubiese
inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho, en este supuesto la
hipoteca que se ejecuta y que determina la extinción del derecho del arrendador y en
consecuencia del propio contrato de arrendamiento y con él sus derechos accesorios
como el derecho de retracto.
Consecuentemente con lo anterior y en cuanto al ejercicio de retracto, habrá que
distinguir si el contrato de arrendamiento tuvo o no acceso al Registro de la Propiedad y
si lo hizo «con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho
del arrendador». Esto es, con anterioridad a la hipoteca o al embargo que se ejecuta.
En este último caso, la persistencia del arrendamiento tras la adjudicación de la
vivienda provocará que el arrendatario pueda, en su caso, ejercitar su derecho de
retracto contra el adjudicatario en los términos previstos en el artículo 25.
En el caso de que el arrendamiento se haya inscrito en el Registro de la Propiedad
con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, o a la anotación preventiva del embargo
o a la inscripción derecho que provoque la resolución de la titularidad del arrendador,
puesto que el contrato de arrendamiento se extinguirá «ipso iure» conforme a lo
dispuesto en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos antes transcrito, no
habrá lugar a retracto.
Si el arrendamiento de vivienda no ha accedido al Registro de la Propiedad,
lógicamente no habrá lugar a derecho alguno.
5. La doctrina expuesta no será aplicable cuando se trate de arrendamientos de
vivienda concertados, bien antes de entrar en vigor de la reforma de la Ley de
Arrendamientos Urbanos introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de
flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, esto es, el día 6 de junio
de 2013; o bien tras la entrada en vigor el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de
medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, es decir, a partir del día 6 de marzo
de 2019.
El artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, conforme a la redacción
vigente hasta el 6 de junio de 2013, disponía un plazo mínimo de subsistencia para el
arrendamiento de vivienda de cinco años, plazo que habría de respetarse, aunque se
produjera la ejecución de la hipoteca que gravaba la finca y aunque el arrendamiento no
figurase inscrito en el Registro: «Si durante los cinco primeros años de duración del
contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto

cve: BOE-A-2024-7176
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Núm. 89