BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40498

10. El impedimento que existe para la inscripción, según la nota de calificación
registral es la coincidencia de los linderos y de la geometría de la finca aportada por el
promotor con la parcela con referencia catastral 3801007XG0130B0001ZY, que según el
registrador se corresponde con la identidad de la finca 14.467 de Mojácar, que tiene
inscrita dicha referencia catastral. La finca 14.467 se describe como: «Porción de terreno
en el pago denominado (…), término de Mojácar de 46 áreas, 46 centiáreas; se
encuentra atravesada por la carretera (…), y linda norte con F. A. C. y J. L. G. G; Sur
porción de la total que se adjudicará a A. F. A., mediante un camino que divide la
principal; Este, zona marítimo terrestre; y Oeste, J. L. G. G. y A. D. G.». La parcela
catastral citada tiene una superficie de 4.292 metros cuadrados, es decir, 354 metros
cuadrados menos que la superficie registral, por lo que se cumplían los requisitos para
poder declarar la referencia catastral como correspondiente, conforme al artículo 45 del
texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. De dicha descripción, el lindero clave
para determinar que estamos ante dos fincas distintas es que la finca 14.467 linda al sur
con una porción de la total, que se adjudicará a don A. F. A., que es el causante de la
recurrente que ahora solicita la inscripción de la finca 9.858, con la geometría de la
finca 14.467.
11. Esa situación descriptiva que resulta del lindero sur determina que, no hay en el
contenido registral una doble inmatriculación, como patología consistente en la apertura
de más de un folio registral para una misma realidad física, sino ante indeterminación de
la ubicación de la finca 9.858 de Mojácar, como finca resto no descrito, que ha de
localizarse en el sur de la finca 14.467, atravesada por una, que debería situarse al norte
de la finca 9.858. Al contrario, dicha doble inmatriculación conflictiva podría producirse
de admitir la pretensión de la recurrente, dada la coincidencia de los linderos del título
con los de otra finca registral ya inscrita, constando en su inscripción su referencia
catastral, que acredita los linderos de la misma. Ello que determinaría la apertura de más
de un folio registral para una sola realidad física, situación que el registrador trata de
prevenir con su nota de calificación.
12. Además, también implicaría que una sola referencia catastral se referiría a dos
fincas registrales. Y como ha declarado esta Dirección General, en Resoluciones como
la de 5 de octubre de 2023, no cabe asignar a una finca una determinada referencia
catastral si ésta ya aparece registralmente asignada a otra finca. Ello constituiría una
inexactitud registral que sólo puede salvarse si media el consentimiento del titular de la
finca que ya tiene asignada esa referencia catastral. En el presente caso, los linderos
cuya inscripción se solicita no pueden inscribirse no solo porque coincidan con los de
otra finca registral, con referencia catastral inscrita y con una titularidad registral
diferente, sino porque además, dichos linderos no coinciden con la realidad física que
resulta del Registro, como hemos dicho al analizar el lindero sur de la finca 14.467, sin
que se incorpore al título la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela que
se corresponde con la identidad de la finca 9.858, como ordena el artículo 3 del texto
refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.
13. Ciertamente, la incorporación de una georreferenciación es potestativa para el
interesado cuando existe una discordancia con la realidad física, es decir, cuando no se
cumplen los requisitos del artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Esta se puede producir, como
declaró esta Dirección General en Resoluciones como la de 9 de enero de 2024, porque
con anterioridad a la Ley 13/2015 se permitía el acceso al Registro de fincas sin que
pudiera incorporarse su georreferenciación para completar la descripción de la finca,
acreditando su ubicación, localización y delimitación física de la finca, que se
individualizaba con una descripción meramente literaria, que resiste cierta imprecisión.
Pero, tras la entrada en vigor de la citada ley, no puede mantenerse la práctica de
asientos relativos a fincas, que no pueden identificarse sobre el territorio, siquiera
relativamente. Añade la Resolución de 7 de noviembre de 2023 que esta doctrina no
obsta para que, aun sin georreferenciación ni referencia catastral inscritas, pueda haber
datos descriptivos inscritos que sí permitan, al menos, ubicar geográficamente la finca,
aunque no la delimiten con precisión. Y ello es, precisamente, lo que no ocurre en el

cve: BOE-A-2024-7177
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Núm. 89