BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40497

posibilidad de mantener fincas resto no descritas al amparo del artículo 47 del
Reglamento Hipotecario, debe entenderse hoy superado, puesto que el citado precepto,
tras la entrada en vigor de la redacción de la Ley Hipotecaria operada por la
Ley 13/2015, debe entenderse tácitamente derogado, no pudiendo aplicarse siquiera en
los casos de pluralidad de segregaciones sin acceso registral. Así lo ha entendido esta
Dirección General en la Resolución de 1 de mayo de 2022, cuando declaró: «Bajo un
mismo folio real, y con un mismo número de finca registral, hoy un mismo código registral
único, se cobijan dos fincas distintas plenamente vigentes, esto es, dos objetos jurídicos
inmobiliarios diferentes, con distinto historial jurídico para cada uno de ellos, y hasta con
posible distinta titularidad y cargas: la finca llamada “resto”, y la finca llamada “superficie
pendiente de segregar”. Así por ejemplo, la finca correspondiente a la “superficie
pendiente de segregar”, aunque conserva su existencia y vigencia en los libros
registrales, queda camuflada y casi oculta e indetectable en los índices informáticos y
aplicaciones de gestión registral, por ejemplo frente a potenciales embargos contra su
titular registral, al no tener número propio ni folio real propio, sino que aparece “tapada”
por el identificador “único” y registro de la base de datos correspondientes a la finca
llamada resto». Como consecuencia de ello, la Resolución de esta Dirección General
de 16 de junio de 2023 declaró que es posible inscribir la declaración de resto que
rectifica la descripción de una finca, que fue objeto de expropiación previa, que no
accedió al Registro, siempre que quede georreferenciada la porción no expropiada, sin
que sea preciso georreferenciar también la parte expropiada ni inscribir formalmente tal
expropiación.
Por ello, esta Dirección General considera que en el presente caso, habiendo sido la
finca objeto de la escritura objeto de segregaciones previas a la entrada en vigor de la
citada Ley 13/2015, siendo la misma una finca resto no descrita, le es aplicable la
doctrina de esta Dirección General, formulada en Resoluciones como la de 7 de
septiembre de 2017, respecto de segregaciones previas a la entrada en vigor de la
Ley 13/2015, presentadas en el Registro tras la entrada en vigor de la citada ley, en el
sentido de exigir la georreferenciación de la finca 9.858, como resto no descrito, como
circunstancia necesaria del asiento para ubicar la misma sobre el territorio. Y ello porque
la citada finca es una resultante de la nueva ordenación de la propiedad, tras sucesivas
segregaciones previas. Y ello debe ser así en el presente caso, puesto que los linderos
expresados por los interesados coinciden con los de otra finca registral, inscrita a
nombre de personas distintas con lo que, de admitirse la petición de los recurrentes, se
estaría dando acceso registral a una doble inmatriculación que, como situación
patológica del contenido del Registro, se proscribe por la Ley Hipotecaria. En conclusión,
como declaró la Resolución de esta Dirección General de 3 de julio de 2023, con
carácter general, en los casos de formación de finca por segregación y correlativa
descripción del resto, resulta necesario evitar cualquier tipo de discordancia en las
descripciones, y por ello, aunque la descripción se refiera a la finca que se forma por
segregación, no puede dar lugar esa descripción a una discordancia con la descripción
que se efectúa de la finca resto, máxime si esta discordancia se refiere a la ubicación de
la finca registral, elemento de suma importancia, como ocurre en el presente caso.
9. Además de lo dicho anteriormente, hay que destacar que uno de los archivos
GML presentados determinan que la finca tiene una superficie de 4.292 metros, puesto
que el otro se refiere al edificio ubicado dentro de la parcela y, por tanto, dentro de su
superficie. Por tanto, no hay coherencia entre la superficie que resulta del título, 6.060
metros cuadrados y la que resulta del archivo GML, 4.292 metros cuadrados, lo que
requiere la subsanación del título, para que los otorgantes consientan la nueva
descripción. Y es que, como ha dicho esta Dirección General en Resoluciones como la
de 15 de junio de 2020, es la delimitación georreferenciada la que determina la superficie
y linderos de una finca (y no a la inversa). Y como dijo la Resolución de 9 de enero
de 2024, la descripción literaria que de la finca se hace en el título presentado y la base
gráfica aportada han de coincidir.

cve: BOE-A-2024-7177
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Núm. 89