BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40461

En esas Resoluciones, después de analizar la legislación estatal y autonómica
aplicable, se concluye que, a la hora de analizar el tratamiento de actos o negocios
jurídicos que, sin constituir formalmente división o segregación, pueden presentar
indicios de parcelación urbanística o formación de núcleo poblacional al margen del
planeamiento, este Centro Directivo ha entendido que dichos actos se someterán al
previo requisito registral de acreditación de licencia o declaración de innecesariedad
–artículo 78 del Real Decreto 1093/1997 en relación al artículo 26 de la Ley de Suelo–
cuando la legislación sustantiva aplicable equipare expresamente el acto en cuestión
a la parcelación en sentido estricto sometida a dichos títulos administrativos.
En otro caso, el tratamiento del mismo desde el punto de vista registral debe
articularse a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del citado Real Decreto
de 4 de julio de 1997, siempre y cuando el registrador de forma motivada en su nota de
calificación exponga los indicios que, de acuerdo también con la normativa aplicable,
puedan justificar la aplicación de tal precepto.
En el caso de la mera transmisión de una cuota indivisa de una finca ya inscrita en el
Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debe justificar, como regla
general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a menos que vaya
acompañada de un indicio cualificado como puede ser la nueva asignación de uso de
parte determinada de finca o la conversión de una comunidad hereditaria en ordinaria
mediante sucesivas transmisiones, siempre atendidas el resto de circunstancias
concurrentes (relativas a la descripción, dimensiones, localización o número de fincas
resultantes, o cualesquiera otras que resulten pertinentes para tal valoración), y de
conformidad con la legislación sustantiva aplicable (vid. Resoluciones de 13 de marzo
y 24 de abril de 2019). Este indicio revelador de «posible» parcelación urbanística sería
suficiente para justificar el inicio del procedimiento regulado en el artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997 en orden a que la Administración competente pueda pronunciarse.
Como señala la sentencia de la Sección Segunda de la Sala de lo Contenciosoadministrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 17 de marzo de 2011, la
parcelación ilegal constituye un proceso en el que se suceden los actos materiales y
jurídicos con clara intención fraudulenta de parcelar un terreno no urbanizable,
pretendiendo la creación de una situación irreversible, demostrativa de que con los actos
realizados no se pretende destinar el terreno a su uso y destino natural y obligado,
rústico y agrícola; actuación que se lleva a cabo con vocación urbanística que posibilita
la formación de un núcleo de población.
El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban normas
complementarias al Reglamento Hipotecario en materia urbanística, asume tal concepción y
en su artículo 79, si bien se halla encabezado por el epígrafe «divisiones y segregaciones»,
se refiere en su párrafo primero, no solo a los estrictos supuestos de división o
segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, sino también a todo supuesto
en que, cuando por las circunstancias de descripción, dimensiones, localización o
número de fincas resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere
duda fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población, a cuyo efecto,
para la definición y desarrollo de este concepto, remite a los términos señalados por la
legislación o la ordenación urbanística aplicable, en este caso la legislación castellano
manchega.
Dado que se trata de una sucesión de actos de carácter tanto jurídico como material,
la calificación del registrador se encuentra limitada por lo que ante la concurrencia de
indicios de parcelación debe dar traslado al órgano competente en disciplina urbanística
quien dictará la resolución que corresponda a la vista de las pruebas practicadas y con
las garantías procedimentales oportunas.
Es decir, una vez que el registrador dispone del oportuno pronunciamiento administrativo
sobre el negocio documentado, puede valorar la concurrencia de un eventual supuesto
tipificado como parcelación urbanística prohibido por la norma.
Por esta razón, el apartado tercero del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4
de julio, dispone que «si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del

cve: BOE-A-2024-7174
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Núm. 89