BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40462

acuerdo del órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que
afirme la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación
ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de la
Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o resto de
la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo 73».
En este sentido señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 7 de julio
de 2022: «no se trata de que las escrituras públicas de compraventa no puedan
inscribirse por faltar la licencia urbanística de parcelación o la declaración de su
innecesariedad y esta falta pueda ser subsanada con posterioridad, sino que dichas
escrituras públicas no debieron otorgarse, no debieron autorizarse dada la evidencia de
una parcelación ilegal», atendido el hecho de otorgarse cuatro escrituras públicas de
compraventa de partes indivisas de la misma finca aún con manifestación expresa de
mantener dicha finca indivisa y sin asignación de uso individualizado, pues la realidad
probada es que, pese a que se otorgaron escrituras de compraventa de cuotas indivisas,
se llevó a cabo la parcelación de la finca y la atribución del uso individualizado de un
trozo de terreno a cada comprador, siendo éstos compradores independientes unos de
otros a los que no les une vínculo alguno por razón de herencia, matrimonio o similar,
estando prohibida en el suelo no urbanizable todo tipo de parcelaciones urbanísticas».
Desde el punto de vista registral, una vez declarada la existencia de parcelación
urbanística ilegal, la ausencia de una prohibición expresa de disponer no debe ser
obstáculo para justificar la denegación de la inscripción, pues si bien la mera
compraventa de cuota indivisa sería un negocio civil neutro desde el punto de vista
urbanístico, la vulneración de la norma urbanística prohibitiva de parcelaciones –cfr.
artículo 24.2 de la Ley 5/1999, de 8 de abril– aplicable no sólo a los estrictos actos
jurídicos de división o segregación, conlleva mantener el cierre registral a la escritura
calificada, como expresamente establece el artículo 79.3 del Real Decreto 1093/1997,
de 4 de julio, sin necesidad de calificar la nulidad civil del contrato.
En tal caso, los derechos de defensa del interesado, mediante la aportación de
pruebas que estime pertinentes deben ejercitarse ante el órgano urbanístico competente
en orden a obtener un pronunciamiento expreso sobre la no concurrencia de supuesto
de parcelación urbanística, en cuyo caso no habría obstáculo para la inscripción del
negocio documentado.
4. En el presente supuesto, con ocasión de una transmisión anterior, consta
practicada nota marginal por la que se hace constar la existencia, en las dependencias
municipales, de expedientes sancionadores en materia urbanística y, en concreto,
expedientes de protección de la legalidad urbanística y sancionador 37/07 por
parcelación urbanística ilegal y construcciones ilegales en la parcela 367 del
polígono 205 de Ciudad Real. Las obras se declararon ilegales por decreto de fecha 7 de
septiembre de 2009.
Tiene razón el recurrente cuando señala que en el certificado emitido por el
Ayuntamiento y que se transcribe literalmente en la nota marginal solo se manifiesta la
existencia de expediente administrativo, pero no la resolución administrativa de los
mismos, ni resolución que declare parcelación ilegal.
Por otra parte, tratándose de una transmisión de una cuota indivisa de una finca ya
inscrita en el Registro, amparada por tanto por la legitimación registral, no debería
justificar, como regla general, la exigencia de intervención administrativa alguna, a
menos que vaya acompañada de un indicio cualificado, como hemos expuesto.
No obstante, sí puede afirmarse que la registradora cuenta con un elemento objetivo
que le permite calificar la posible existencia de una parcelación realizada de forma
indirecta al margen del planeamiento.
Por ello, en el caso del presente expediente, dada la concurrencia de un indicio
objetivo de posible parcelación urbanística ilegal, como es la nota marginal citada, procede
iniciar el procedimiento previsto en el citado artículo 79 del Real Decreto 109371997 y
actuar en consecuencia en función de la respuesta de la Administración, la cual podrá

cve: BOE-A-2024-7174
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Núm. 89