BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40435

La inscripción del derecho de uso en el registro de la propiedad, como restricción de
las facultades dispositivas del cónyuge titular de la vivienda, tiene como finalidad hacer
efectiva dicha limitación del dominio, y garantizar, de esta manera, su oponibilidad frente
a terceros a través de la garantía que implica la publicidad registral.
De esta forma, en los supuestos en que la atribución judicial del uso acceda al
registro, no cabrán inscripciones de los actos de enajenación o gravamen posteriores
llevados a efecto, de forma unilateral, por el titular registral, sin el consentimiento del otro
cónyuge o excónyuge; o, en su caso, autorización judicial. En el supuesto de contarse
con el consentimiento del cónyuge titular del uso operará el artículo 76 LH (…)
Ahora bien, de tal régimen jurídico no cabe deducir que el precitado uso constituya
un atípico derecho real, de forma que quien lo ostente deba ser parte necesaria en el
proceso de ejecución hipotecaria, como tampoco lo son los titulares de otros derechos o
cargas inscritos (…)
3.5 La titular del uso de la vivienda familiar no es parte necesaria en el
procedimiento de ejecución hipotecaria e inexistencia de situación de indefensión.
Pues bien, en este caso, la cónyuge del titular de la vivienda no adquirió el bien
hipotecado, ni es titular de ningún derecho real sobre dicho inmueble, sino que ostenta
un simple derecho de uso bajo la disciplina del derecho de familia, y conforme a tal
normativa se requiere su consentimiento para disponer sobre aquella vivienda u
obtener, en su caso, autorización judicial ad hoc para gravarla o enajenarla (artículo 96
del CC) (…)
Ahora bien, como sostiene el tribunal provincial en su sentencia, (…) no cabe
equiparar los supuestos contemplados en el artículo 662.2 de la LEC, que se refieren al
usufructo, nuda propiedad o dominio útil o directo, a la restricción del derecho a la libre
disposición que contempla el artículo 96 del CC, sin que sea argumento bastante para
ello que, a tales efectos, se inscriba en el registro de la propiedad.
También los arrendamientos tienen acceso al registro (artículo 2, apartado quinto de
la LH) y no por ello los arrendatarios, en su condición de poseedores con título inscrito,
son parte necesaria contra los que deba dirigirse la demanda ejecutiva y llevarse a
efecto el requerimiento de pago, sin perjuicio de los derechos que les correspondan
(artículo 25 LAU).
El artículo 659 de la LEC prevé la comunicación de la existencia del procedimiento a
los titulares de derechos posteriormente inscritos, sin atribuirles tampoco la condición de
parte necesaria para la válida constitución del procedimiento de ejecución.
Los artículos 685 y 686 de la LEC, desde luego, no establecen que la demanda
ejecutiva o el requerimiento de pago se deba dirigir contra el cónyuge o excónyuge a
quien se le atribuye el uso en aplicación del artículo 96 del CC (…)
Tampoco la usuaria, según el derecho de familia, ostenta ningún título adquisitivo
inscrito sobre el inmueble hipotecado, sino que, como reza el artículo 96 CC, en su
actual redacción, perfectamente extrapolable a su anterior contenido normativo, es la
“restricción en la facultad de disposición sobre la vivienda familiar” la que “se hará
constar en el Registro de la Propiedad” y no, por lo tanto, una suerte de usufructo
asimilado que le atribuya la condición de parte contra la que deba dirigirse la demanda
ejecutiva.
El uso de la vivienda familiar no es un derecho real ni de crédito por carecer de
contenido patrimonial, sino un derecho de familia sometido a una concreta disciplina
jurídica ajena a aquellos otros derechos, y condicionada a las vicisitudes por las que
discurren las dinámicas relaciones familiares (…)».
4. Por otra parte, debe tenerse en cuenta que, desde el punto de vista de la
legislación registral, el derecho de uso de la vivienda familiar no puede inscribirse si el
bien está inscrito a favor de un tercero que no interviene en el procedimiento, por falta de
tracto, pues, de otro modo, se quebrantaría el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de derechos e intereses legítimos y proscripción de la indefensión (cfr.
artículo 24 de la Constitución Española), así como los principios registrales de
salvaguardia judicial de los asientos (cfr. artículos 1 y 40 de la Ley Hipotecaria), de

cve: BOE-A-2024-7172
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Núm. 89