BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 89

Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40430

Fundamentos de derecho:
Se entiende que la sociedad no puede ver alterado ni gravado su derecho sin su
consentimiento o en virtud de sentencia dictada en procedimiento seguido contra la
misma, porque lo contrario produciría su indefensión.
El convenio regulador por definición limita sus efectos los cónyuges, que por el
mismo establecen, en este caso, los términos de su divorcio. A ello se limita el efecto de
la aprobación judicial. No puede afectar a terceros, porque entonces estaríamos ante un
negocio jurídico distinto que requeriría el otorgamiento de escritura pública con sus
requisitos de consentimiento (capacidad y representación), objeto y causa, además de
los fiscales.
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria en cuanto consagra el principio del tracto
sucesivo en sus dos primeros párrafos (“Para inscribir o anotar títulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales
sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la
persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso
de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la
transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada”) y todo
ello con su fundamento último en el artículo 24 de la Constitución Española por cuanto
proscribe la indefensión.
Las resultas del proceso de separación o divorcio sólo pueden alcanzar a los
cónyuges, no a terceros, como figura en sentencia del Tribunal Supremo de 26 de
diciembre de 2005 y RDGSJFP de 28 de noviembre de 2002, 28 de mayo de 2005 o 19
de septiembre de 2007 entre muchas otras.
La manifestación de que la sociedad titular registral pertenece a los cónyuges, no es
suficiente para entender cumplido el principio de tracto sucesivo. Se trata de una
persona jurídica distinta. Aunque se acreditara dicha pertenencia, en ningún caso
supondría estar en alguno de los supuestos de excepción al principio del tracto sucesivo
que establece el artículo 20 de la ley Hipotecaria que, por su carácter excepcional, son
de interpretación estricta.
Contra esta calificación (…)
La registradora, Fdo.: Marta Cavero Gómez Este documento ha sido firmado con
firma electrónica cualificada por Marta Cavero Gómez registrador/a de Registro
Propiedad de Pozuelo de Alarcón 2 a día trece de noviembre del dos mil veintitrés».
III
Contra la anterior nota de calificación, doña M. U. R. interpuso recurso el día 15 de
diciembre de 2023 mediante escrito en el que, en síntesis, alegaba lo siguiente:

Primero.–(…)
Segundo.–Se impugna la nota de calificación antedicha, toda vez que, si bien el
domicilio familiar es propiedad de la mercantil Lamosca 2000, SL, no es menos cierto
que ésta es una sociedad familiar y su capital social pertenece exclusivamente a quienes
fueron parte en el Procedimiento de Divorcio de Mutuo Acuerdo, esto es, don A. V. P. y
doña Mercedes Urquijo Rubio.
Así se explica, sin género de duda, en el propio Convenio Regulador que fue
aprobado judicialmente y que acompaña a la Sentencia antedicha:
– Expositivo IV. Que el último domicilio conyugal es el de la C/ (…) Pozuelo de
Alarcón (Madrid), el cual es propiedad de la mercantil Lamosca, SL, sociedad que
pertenece a ambas partes.

cve: BOE-A-2024-7172
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