BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40452

especiales que determinan que aun cuando se trata de un derecho real tiene
connotaciones propias de los personales. Así, el artículo 525 del Código Civil establece
que no se puede arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título, y en el
artículo 529, además de las causas de extinción del usufructo, establece que se
extinguirá también por el abuso grave de la habitación.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 1983 enumera los caracteres
del derecho de uso, que pueden aplicarse también al de habitación. Se trata –según la
Sentencia– de: a) un derecho real; b) de uso y disfrute; c) recayente sobre un inmueble;
d) limitado a las necesidades del mismo; e) de carácter personal (en el sentido de
personalísimo e intransmisible), con dos particularidades esenciales que le dan
individualidad jurídica, cuales son: f) la temporalidad del uso (y de la habitación) y g) su
especial régimen jurídico.
Siendo los derechos de uso y habitación derechos reales en cosa ajena, son
perfectamente compatibles con la existencia de un derecho de dominio en otra persona,
al cual limitan. Esto significa que, para cualquier constitución de este derecho real sobre
cosa ajena, es necesario el consentimiento del titular o titulares de la misma, porque
supone un acto de disposición (artículo 397 del Código Civil).
Así, en principio, ninguna dificultad existe en la posibilidad de adquirir una cuota
indivisa del derecho de habitación de una vivienda, lo cual, no obstante, plantearía todos
los problemas comunes de cotitularidad sobre un derecho y el específico derivado de la
detentación posesoria que conlleva el derecho de habitación, siendo así que, como alega
el notario recurrente, no cabe que el derecho de habitación recaiga sobre la mitad
indivisa de la vivienda, por cuanto el derecho real de habitación al serle consustancial la
facultad de ocupar (físicamente) a su titular en una casa ajena las piezas necesarias
para sí y para las personas de su familia, no es posible que recaiga sobre una mitad
indivisa de la casa, lo cual no debe confundirse con la posibilidad de que se le adjudique
a la viuda una mitad indivisa del derecho de habitación de la casa. Como puso de relieve
este centro Directivo en la Resolución de 5 de octubre de 2015, esta es una diferencia
sustancial con el derecho real de usufructo, por cuanto el usufructo atribuye el derecho a
disfrutar los bienes ajenos (cfr. artículo 467 del Código Civil), que atribuye a su titular el
derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes
usufructuados (artículo 471 del Código Civil), sin exigirse necesariamente la detentación
posesoria. En este sentido, la Resolución de 5 de octubre de 2015, fue recurrida ante los
tribunales de Justicia y, mediante sentencia del Juzgado de Primera Instancia
número 2 de Córdoba, de fecha 2 de junio de 2016, fue desestimada la demanda y
confirmada la citada resolución. En esa sentencia se pone de relieve que «no cabe que
el derecho real de habitación recaiga sobre la mitad indivisa de la vivienda, por cuanto el
derecho real al serle consustancial la facultad de ocupar (físicamente) a su titular en una
casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia, no es posible
que recaiga sobre una mitad indivisa de la casa».
10. La tercera nota particular en este legado es que la propiedad del inmueble
sobre el que recae no pertenecía íntegramente a la masa de la herencia. Al ser
ganancial del primer matrimonio, la mitad pertenece a los herederos por la herencia de
su madre y la otra mitad por la del testador. Como bien alega el notario recurrente, por
aplicación del artículo 1380 del Código Civil, el legado del derecho de uso sobre la
totalidad de la vivienda se materializa sobre la mitad de la misma con la imposibilidad de
que recaiga el uso sobre esa parte indivisa, mutándose en metálico, al igual que el valor
del uso sobre la otra mitad de la vivienda que se ha adjudicado a los herederos, pero por
herencia de su madre.
Como se ha dicho, cabe el legado de uso –o de habitación– sobre la citada vivienda
aun cuando grave cosa ajena, pero no es factible que lo sea sobre la mitad indivisa de la
misma. En consecuencia, se debe entender que el legado de uso ordenado lo es sobre
la totalidad de la vivienda si bien esta, en cuanto a una mitad indivisa, como
consecuencia de las adjudicaciones del contador-partidor, pertenecía a los dos
herederos por herencia de su madre, y la otra mitad indivisa, se les adjudica ahora en la

cve: BOE-A-2024-7173
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Núm. 89