BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40410

Por ello, cuando la inexactitud entre el pronunciamiento registral y la realidad
extrarregistral deriva no de la efectiva interrupción en el Registro de esa cadena de
titularidades sucesivas, sino de la falta de presentación a inscripción de las escritura de
elevación a público de las particiones o de las adjudicaciones derivadas de disposiciones
testamentarias que no se han plasmado en escrituras de adjudicación de herencia o
supuestos similares, debe concluirse que falta la adecuación de dicho expediente a las
circunstancias del caso. Debe afirmarse que con la simple presentación e inscripción de
los mencionados títulos los requirentes serían adquirentes de los titulares registrales y
faltaría la elevación a público de sus títulos privados de adquisición incorporados al
expediente.
Sin embargo, en el caso que ahora se analiza resulta del acta notarial que las
personas que inician el expediente han adquirido su titularidad por medio de escritura de
compraventa otorgada ante la notaria autorizante del acta el día 9 de junio de 2023, bajo
el número 1.472 de protocolo.
Se manifiesta igualmente que la vendedora en la referida escritura había adquirido la
titularidad por herencia de sus padres y de su hermana, los cuales, a su vez, habían
comprado en documento privado a los titulares registrales. En consecuencia, existen dos
transmisiones anteriores a la escritura por la que han adquirido los promotores del
expediente que no han accedido al Registro y de las que no se dispone del título público
inscribible. Se cumplen de esta manera los presupuestos señalados en la regla primera
del artículo 208 de la Ley Hipotecaria que antes se ha transcrito para entender producida
una interrupción del tracto sucesivo susceptible de ser objeto del señalado expediente,
dado que la persona que promueve el expediente no ha adquirido su titularidad
directamente del titular registral ni de sus herederos. Debe, por tanto, estimarse el
recurso respecto del primero de los defectos señalados en la nota de calificación.
4. El segundo obstáculo que aprecia la registradora se centra en que no se
justifican suficientemente los títulos por los que adquirió la transmitente última de la
participación indivisa objeto del expediente, aludiendo expresamente a la necesidad de
aportar los títulos sucesorios y los documentos complementarios de las herencias por las
que la persona que ahora vende la participación indivisa objeto del expediente la había
adquirido con anterioridad.
Como ya señaló este Centro Directivo en su Resolución de 24 de septiembre
de 2021, «el último párrafo del artículo 285 del Reglamento Hipotecario dispone que “no
se podrá exigir al promotor del expediente que determine ni justifique las transmisiones
operadas desde la última inscripción hasta la adquisición de su derecho”. Si bien dicho
precepto resulta aplicable al expediente de dominio judicial anterior a la reforma operada
por la Ley 13/2015, la doctrina de este Centro Directivo resulta igualmente aplicable al
nuevo expediente notarial. Así, en Resolución de 15 de noviembre de 1990 se señaló:
“No puede argumentarse haciendo distinciones imposibles entre ‘interrupción del tracto’ y
‘ruptura de la sucesión de titularidades’, ni cabe excluir el expediente de reanudación en
aquellos casos –los más frecuentes– en que el titular real trae causa de titular registral a
través de una cadena de transmisiones (...) no resulta procedente imponer al titular
actual que promueva la formalización e inscripción de hechos, actos o contratos
intermedios en que él no fuera parte (conforme artículo 285-III del Reglamento
Hipotecario)”».
Por tanto, este segundo defecto relativo a la aportación fehaciente de todos los
documentos de la cadena de titularidades no puede mantenerse.
5. Por último, incide la nota de calificación en la necesidad de acreditar la
notificación a que alude la regla segunda, apartado tercero, del artículo 208: «deberá ser
citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del
dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta
fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la
condición e identidad de éstos».

cve: BOE-A-2024-7169
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Núm. 89