BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 11 de abril de 2024

Sec. III. Pág. 40409

2. Como cuestión previa debe recordarse la doctrina de este Centro Directivo
relativa al alcance del recurso y a los documentos que pueden ser tenidos en
consideración. Señala el primer párrafo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria que el
recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e
inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.
Por ello, no pueden ser tenidos en consideración los documentos aportados con el
escrito de recurso y que no fueron analizados por la registradora al emitir su calificación.
3. Respecto de la cuestión sustantiva objeto de controversia en el recurso, debe
recordarse que la Ley 13/2015, de 24 de junio, dio nueva redacción al artículo 208 de la
Ley Hipotecaria contemplando un nuevo procedimiento para la reanudación del tracto
sucesivo interrumpido.
En la nueva regulación legal, aparte que la competencia para la tramitación del
expediente ahora se encomienda al notario y no al juez, y se procede a regularlo de
manera novedosa, se contiene una previsión legal expresa acerca de cuándo existe o no
verdadera interrupción del tracto sucesivo a los efectos de permitir su reanudación por la
vía del expediente notarial regulado en dicho artículo: «No se entenderá producida la
interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la
inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos.
En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del
documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del
derecho, objeto de la inscripción solicitada».
Además de esta previsión expresa, debe partirse de la doctrina reiterada de este
Centro Directivo (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») según la cual el expediente
para reanudar el tracto sucesivo interrumpido (antes judicial) es un medio excepcional
para lograr la inscripción de una finca ya inmatriculada a favor del promotor, y ello por
una triple razón: a) porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la
rectificación de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada
en juicio declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), la
resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin
satisfacer ninguna de esas dos exigencias; b) porque contra la presunción, a todos los
efectos legales, de existencia y pertenencia del derecho inscrito a favor del titular
registral (cfr. artículo 38 de la Ley Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración
dominical contraria al pronunciamiento registral en un procedimiento en el que no ha de
intervenir necesariamente el favorecido por dicho pronunciamiento, y de ahí que el
propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria contemple este cauce como subsidiario de la
inscripción de los titulares intermedios, y c) porque contra la exigencia de acreditación
fehaciente del título adquisitivo para su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley
Hipotecaria), se posibilita la inscripción en virtud de un procedimiento que declara la
exactitud del título adquisitivo invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede
estar consignado en un simple documento privado y que en tal procedimiento puede no
quedar asegurado el legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus
suscriptores (cfr. artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de
Enjuiciamiento Civil y 201, reglas tercera y cuarta, de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.).
Se impone, por tanto, una interpretación restrictiva de las normas relativas al
expediente de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis
de interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta
hipótesis y así resulte del título calificado, puede accederse a la inscripción.

cve: BOE-A-2024-7169
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Núm. 89