BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 76

Miércoles 27 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 35604

protocolo (…), pero dicha aceptación nunca ha tenido lugar y por lo tanto la parte
adquirente de la finca no ha llegado a ser deudor de la obligación y la parte vendedora
no quedó liberada de la obligación hasta el momento en que fue exonerada de la misma
por auto judicial.
La hipoteca cuya cancelación se pretende no tiene crédito asociado.

Como ha sido expuesto en el presente recurso, el deudor de la obligación fue
exonerado con carácter definitivo de la obligación de pago del crédito garantizado con la
hipoteca cuya cancelación se pretende, antes de que se produjese la aceptación de la
subrogación por la entidad financiera.
En el momento de la exoneración era de aplicación el Real Decreto
Legislativo 1/2020, de 5 de mayo (TRLC) en cuyo artículo 500 (Efectos de la exoneración
sobre los acreedores) reza que “Los acreedores cuyos créditos se extingan por razón de
la exoneración no podrán iniciar ningún tipo de acción frente al deudor para el cobro de
los mismos”. Es claro por tanto que dicho precepto regula una auténtica extinción del
crédito y no un mero supuesto de inexigibilidad aunque el artículo 502 TRLC señale que
la exoneración no afectará a los derechos de los acreedores frente a los obligados
solidariamente con el deudor y frente a sus fiadores y avalistas quienes no podrán
invocar el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho obtenido por el deudor ni
subrogarse por el pago posterior a la liquidación en los derechos que el acreedor tuviese
contra aquel, salvo que se revocase la exoneración concedida. En cualquier caso, mi
representado no tiene la condición de fiador o de avalista y ni si quiera tiene la condición
de hipotecante no deudor toda vez que es totalmente ajeno a la obligación que fue
garantizada con la hipoteca.
En este sentido queremos poner de manifiesto que si bien existen algunas
resoluciones como la de la DGRN de 10 de diciembre de 2019 que han considerado que
no procede liberar al hipotecante no deudor por el hecho de que el deudor haya obtenido
el BEPI al considerar aquel como una especie de garante de la obligación, en este caso
estamos ante una persona absolutamente ajena al contrato de préstamo con garantía
hipotecaria y cuya subrogación en el mismo no fue aceptada por la entidad financiera. En
efecto, no existe otro deudor ni garante de la obligación al margen del que ha obtenido el
BEPI por parte del Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Gandía.
Nos encontramos con una hipoteca sin deuda asociada en palabras de la SAP
Cuenca n.º 250/2021 dictada por la sección 1.ª en fecha 6 de julio de 2021 que si bien
trata el caso de un hipotecante no deudor, declara que: “el bien hipotecado está afecto al
cumplimiento de la obligación garantizada y la cuantía de esa obligación viene
indefectiblemente determinada por la cantidad debida por el deudor. La hipoteca
garantiza la deuda y como el hipotecante no deudor no adeuda ninguna cantidad, la
única persona que determina la cuantía de la obligación, y por tanto de la cuantía de la
ejecución, es el deudor. No existe una responsabilidad personal del hipotecante no
deudor diferente de la del deudor. El bien hipotecado cubre la cantidad que se debe y no
otra cantidad diferente, ya que es una garantía de la obligación del deudor. La garantía
se concreta en el bien hipotecado, que queda afecto al pago de la obligación, y esa
obligación viene determinada por la cantidad que debe el deudor. La hipoteca confiere un
poder directo al acreedor para ejecutar el bien y cobrar la cantidad debida por el deudor,
pero solamente la cantidad debida, no otra cantidad diferente. La hipoteca es una
garantía real, es decir, grava un bien que quedará afecto al pago de la obligación
garantizada. Y desde esa perspectiva se caracteriza como una garantía accesoria de la
obligación principal, (artículo 1.528 del Código Civil), y ese carácter accesorio de la
hipoteca respecto del crédito garantizado implica la imposibilidad de discrepancia entre
la obligación garantizada y la garantía, discrepancia que efectivamente concurriría si se
exonerase a don Virgilio de la deuda que mantiene con Cajamar, (como se pretende en
el recurso), porque en ese caso nos encontraríamos ante una hipoteca sin deuda
asociada”.

cve: BOE-A-2024-6177
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IV.