BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 35603

bien inmueble al cumplimiento de una obligación (en este caso extinguida) y destaca el
carácter de adherencia e inseparabilidad clásicamente atribuido a la hipoteca”.
La STS de 30 de diciembre de 2002 (…) declaró que del artículo 1876 del Código
Civil se deduce el carácter accesorio de la hipoteca; está al servicio de un crédito para
garantizar su satisfacción, no de cualquier crédito sino sólo de aquel “para cuya
efectividad fue constituida”.
La RDGRN en su resolución de 30 de abril de 2022 (…) también declaró que “La
indivisibilidad de la hipoteca, a que antes se hacía referencia, no es sino una de las
consecuencias de su accesoriedad, en cuanto nace en garantía de una concreta y única
obligación (artículos 1876 del Código Civil y 104 de la Ley Hipotecaria) por importe
determinado o máximo (art 12 de la Ley Hipotecaria) con la que se transmite (arts 1212
y 1628 del Código Civil) y se extingue, sin que quepa la hipoteca sin crédito o de
propietario para su aplicación a cualquier otro, tal como parece pretenderse al considerar
que hasta la suma garantizada cubre posibles ampliaciones del originalmente existente.
No puede, en consecuencia, admitirse que la hipoteca constituida para la seguridad de
un crédito pueda aplicarse posteriormente, como una reserva de rango disponible, a la
cobertura adicional de otro (cfr. Resoluciones de 6 de noviembre de 1990 y 17 de enero
de 1994) ni aunque por haberse reducido el importe del primero quepa el segundo dentro
del límite de responsabilidad hipotecaria establecida para aquel”.
Y si bien el artículo 1879 CC dispone que el acreedor podrá reclamar del tercer
poseedor de los bienes hipotecados el pago de la parte del crédito asegurada con los
que el último posee, en los términos y con las formalidades que la ley establece, en este
caso no existe crédito alguno porque el único deudor de la obligación ha sido exonerado
de la deuda que se garantizaba con la hipoteca y dicha obligación ha sido expresamente
extinguida con carácter definitivo. En efecto, respecto al contrato de préstamo con
garantía hipotecaria no existe fiador, avalista y ni siquiera un hipotecante no deudor que
pueda ser garante del crédito extinguido.
III. Respecto a la condición de tercer poseedor de buena fe ajeno a la relación
contractual entre el deudor exonerado y la entidad prestamista.
El tercer poseedor es una figura jurídica distinta del tercero hipotecario. El tercero
hipotecario es el que adquiere por negocio jurídico oneroso de quien es titular, según el
Registro de la Propiedad, cualquier derecho real con buena fe y justo título.
El tercer poseedor es el que adquiere todo (pleno dominio como en este caso) o
parte (cuota, usufructo o nuda propiedad) de una finca hipotecada (artículos 38, 114, 118
y 134 LH y 662 de la LEC) que en este caso figura como tal en el Registro de la
Propiedad.
El tercer poseedor es ajeno a la obligación garantizada y a la constitución de la
hipoteca y no asume la obligación personal, y esa es la diferencia entre el hipotecante no
deudor y tercer poseedor, pues el primero constituye la hipoteca porque es titular del
derecho real hipotecado mientras que el segundo lo adquiere con la hipoteca constituida.
En efecto, el hipotecante no deudor es un propietario de un inmueble que constituye,
como dueño del mismo, la hipoteca en garantía de una deuda ajena. Por su parte, el
tercero poseedor es un adquirente del bien ya gravado por hipoteca por su anterior
titular, que es el deudor de la relación obligatoria garantizada.
El hipotecante no deudor, si bien no es sujeto de la relación obligatoria, sí ha sido
parte de la relación real de constitución de la hipoteca, mientras que el tercer poseedor
no es sujeto ni de la relación obligatoria, ni de la real.
En este caso, no existe ningún otro garante de la obligación a diferencia del deudor
hipotecante que resultó exonerado de todos los créditos y en este sentido debe tenerse
en cuenta que en la escritura de compraventa con subrogación en préstamo hipotecario
no se produjo dicha subrogación por falta de aceptación de la misma por parte de la
entidad financiera. Así se hace constar en la página 9 de la escritura de compraventa
con subrogación en préstamo hipotecario de fecha 29 de diciembre de 2011 otorgada
ante el Notario de Gandía don Jesús Ibáñez Calomadre con el número 1.339 de

cve: BOE-A-2024-6177
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