BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 76

Miércoles 27 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 35602

En segundo lugar y respecto de la documentación aportada a la solicitud, no se trata
solamente de un auto de conclusión del concurso n.º 1391/2023 como sostiene la
registradora, sino también de una exoneración de todo el pasivo insatisfecho con
carácter definitivo figurando, entre los créditos objeto de extinción, los que fueron
garantizados con hipoteca.
Tampoco tiene sentido afirmar que la Sra. D. M. no figura como titular registral de la
finca, pues obviamente el titular de la finca es el solicitante que suscribe tras haberla
adquirido en 2011 y la Sra D. es la deudora que ha obtenido el beneficio de exoneración
del pasivo insatisfecho.
Por lo tanto, el deudor de la obligación que en 2005 suscribió el préstamo con
garantía hipotecaria ha sido exonerado del pago de la misma en 2022, y el solicitante de
la cancelación registral es un tercer poseedor ajeno a dicha obligación.
Por último, señala la Registradora que en la citada resolución judicial no se contiene
ninguna referencia a la cancelación de la hipoteca que se solicita, pero dicha
consideración tampoco es óbice para estimar la solicitud, puesto que en dicha resolución
judicial quedan extinguidos todos los créditos y, además, se acuerda la cancelación de
los asientos registrales debiendo considerarse como asientos todos aquellos que
guarden relación con los créditos objeto de extinción.
Por lo tanto, la calificación negativa no responde a la solicitud planteada por el
solicitante del asiento.
Respecto al carácter accesorio de la hipoteca.

De conformidad con lo establecido en los artículos 1.528 y 1.857.1.º del Código Civil,
el derecho real de hipoteca, como derecho real de garantía, ius in re aliena, es un
derecho accesorio por esencia que está al servicio del crédito conectado a él y que sigue
todas sus vicisitudes, en orden a garantizar el cumplimiento de las obligaciones (STS 2
diciembre 2009 y RDGRN 25 de abril 2005, 11 de octubre de 2004, entre otras). Por lo
tanto, la hipoteca no puede existir sin una obligación principal válida y extinguida esta por
resolución judicial firme, como es el caso, la hipoteca inscrita en el Registro de la
Propiedad no ene razón de ser.
Desde esa perspectiva, la hipoteca se caracteriza como una garantía accesoria de la
obligación principal, (artículo 1.528 del Código Civil), y ese carácter accesorio de la
hipoteca respecto del crédito garantizado implica la imposibilidad de discrepancia entre
la obligación garantizada y la garantía, y como sea que en este caso el crédito ha sido
extinguido con carácter definitivo en virtud de la concesión de la exoneración del pasivo
insatisfecho, no ene sen do en estos momentos el mantenimiento de una garantía
hipotecaria sin la existencia de la deuda asociada a la misma.
Por su parte, el artículo 1857.º CC dispone como requisito esencial de los contratos
de prenda e hipoteca, que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación
principal. En este sen do, la STS 2 de diciembre de 2009 (…) declaró que el derecho real
de hipoteca, como derecho real de garantía, ius in re aliena, es un derecho accesorio
(así, artículo 1528 del Código Civil) que está al servicio del crédito conectado a él y que
sigue todas sus vicisitudes, en orden a garantizar el cumplimiento de las obligaciones
(…) Por ello, nunca, en ningún caso, puede la hipoteca responder, como garantía, de
cantidad-sea principal, sea de intereses remuneratorios o moratorios superior a la debida
por el deudor principal garantizado.
También la RDGRN declaró en su resolución de 17 de agosto de 1993 (…) que la
accesoriedad e íntima dependencia de la hipoteca respecto del crédito garantizado (vid.
Arts 1857.1 del CC y 104 de la LH) impide la transmisión separada de aquella –con
independencia de éste–; en favor de un crédito distinto.
A tenor del artículo 1.876 CC, la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes
sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación
para cuya seguridad fue constituida. Y en este sen do la STS 26 de enero de 2007 (…)
declaró que “Los artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1876 del Código Civil, que dicen lo
mismo, no hacen sino proclamar la idea básica de la hipoteca que es la afección real del

cve: BOE-A-2024-6177
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II.