BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 35614

la cancelación de los asientos registrales no ha lugar a la aclaración pues amén de ser
accesoria está implícita en el propio auto de conclusión del concurso y concesión del
BEPI».
Como ya ha establecido este Centro Directivo (cfr. Resolución de 21 de julio
de 2011), ha de exigirse la identificación suficiente de los asientos a los que se refieren
los mandamientos judiciales cancelatorios, de acuerdo con el principio de especialidad
registral, no siendo suficientes a estos efectos expresiones genéricas o indeterminadas
que además de no cumplir los requisitos de claridad y determinación de acuerdo con las
exigencias legales y reglamentarias, no permiten conocer exactamente el ámbito,
extensión y alcance de la cancelación ordenada.
Y, en cualquier caso, porque, de lo establecido en el artículo 82 de la Ley
Hipotecaria, resulta que para cancelar una hipoteca es imprescindible el otorgamiento de
escritura pública en la que el acreedor titular registral preste su consentimiento al efecto,
o una resolución judicial firme que así lo ordene, que haya sido dictada en procedimiento
seguido contra dicho acreedor, circunstancias que no han quedado acreditadas en el
presente caso.
En este sentido conviene traer a colación lo que ya señaló este Centro Directivo en
su Resolución de 11 de diciembre de 2017: «hay que recordar la discusión doctrinal que
existió entre dos tesis muy distintas, que se han mantenido desde siempre en nuestro
Derecho, relativa a la relación existente entre los derechos reales y los derechos de
crédito, refiriéndola, en concreto, al derecho real de hipoteca y el crédito que asegura. a)
La tesis de la accesoriedad absoluta de la hipoteca respecto al crédito que garantiza, y la
correspondiente dependencia de los derechos reales de garantía con respecto a los de
crédito. Los defensores o partidarios de esta tesis sostienen que la hipoteca depende
absolutamente de la obligación principal, de manera que la extinción de esta lleva
automáticamente a la extinción de aquella. Por tanto, en coherencia con esta
concepción, bastará que se acredite o justifique que la obligación principal se ha
extinguido por pago, para que se extinga directamente la hipoteca. La extinción de lo
principal exige la extinción de lo accesorio. Luego, la cancelación de la inscripción de esa
hipoteca –necesaria siempre para su completa extinción frente a terceros– puede
hacerse de forma automática nada más acreditarse la extinción por pago de la obligación
principal, pues, indiscutiblemente, el derecho de hipoteca también se ha extinguido. b) La
tesis de la diferenciación absoluta entre los derechos reales y los derechos de crédito.
Esta tesis sostiene que el derecho real de hipoteca es tan distinto del crédito que
garantiza que, aunque este se haya extinguido por pago, y en teoría debería extinguirse
también por accesoriedad el derecho real de garantía, bastando una cancelación
automática para ello, esto no ocurre. Partiendo de que el pago del crédito solo extingue
la obligación garantizada, pero no la hipoteca, cuya completa extinción –frente a
terceros– requerirá de un acto especial de cancelación, hay que decir que esta
cancelación, necesaria para la eficaz extinción de la hipoteca, no es automática, como
bastaría por la teoría de la accesoriedad, sino una cancelación para la que se necesita
un requisito más: la nueva escritura en la que el acreedor hipotecario preste su
consentimiento a la cancelación. No basta, por lo tanto, una cancelación automática
mediante la acreditación del pago de la obligación, sino que se hace necesario, para que
la hipoteca se extinga frente a todos, su cancelación mediante negocio cancelatorio. La
polémica se zanjó con las reformas operadas en la legislación hipotecaria,
concretamente en el artículo 82, párrafo primero, de la Ley Hipotecaria, y el artículo 179
del Reglamento Hipotecario que proclaman que para cancelar un crédito hipotecario
extinguido por pago es siempre necesaria una escritura pública más el consentimiento
del acreedor a tal efecto».
Además de la falta de pronunciamiento judicial expreso sobre la cancelación de las
hipotecas señalada con anterioridad, en último término tampoco resulta de las
resoluciones judiciales presentadas que el acreedor hipotecario haya tenido la
intervención legalmente prevista en el procedimiento. Se acompañan a la instancia
privada un escrito dirigido al Juzgado por parte de la administración concursal que

cve: BOE-A-2024-6177
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