BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 35613

Además, tal como resulta del Registro, en este caso en particular el comprador de la
finca hipotecada retuvo la mayor parte del precio de la compraventa (135.518,12 euros
de un total de 140.000 euros) para el pago a la entidad acreedora del préstamo
garantizado con la hipoteca que grava la finca, «asumiendo don D. F. M. la obligación
personal garantizada con la hipoteca, subrogándose solidariamente en la condición de
deudor», sin perjuicio de era necesario el consentimiento del acreedor hipotecario para
que doña M. D. M. E. quedase liberada de la deuda hipotecaria. Si el propietario del bien
hipotecado viese liberada la finca del gravamen hipotecario por el beneficio de
exoneración concedido a la deudora concursada, ni habría pagado a la vendedora por la
finca que esta le vendió ni la finca hipotecada que compró, que estaba afecta por tanto
con carácter real al pago del crédito hipotecario en dicho momento de la compra,
respondería de la deuda, lo cual no parece muy conforme con la intención del legislador.
5. Tampoco la normativa hipotecaria permitiría cancelar la inscripción del derecho
real de hipoteca con base en la instancia privada presentada.
La cancelación de una hipoteca está sometida a la regla general establecida por el
párrafo primero del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
De acuerdo con esta norma, aunque la obligación asegurada por la hipoteca se haya
extinguido, la cancelación de la inscripción requiere que el acreedor titular registral de la
garantía otorgue la oportuna escritura pública o que, tras la tramitación de un
procedimiento judicial en el que dicho acreedor haya sido parte, se dicte sentencia firme
que ordene la cancelación.
Y para esta declaración judicial el juez del concurso (salvo casos excepcionales
como el que resulta, a sensu contrario, de lo dispuesto en el artículo 399.1 del texto
refundido de la Ley Concursal) carece de competencia, ya que el bien hipotecado, al no
ser del concursado, no puede formar parte de la masa activa, por lo que estaría excluido
de su competencia exclusiva y excluyente (artículo 52 del texto refundido de la Ley
Concursal). Como tampoco tendría competencia para la eventual ejecución de la
garantía que deberá seguirse ante el juzgado que corresponda según las normas
procedimentales generales, sin perjuicio, naturalmente, de que el resultado de esa
ejecución tenga las consecuencias correspondientes en el procedimiento concursal. Por
ello, no basta que el acreedor hipotecario fuera debidamente informado de la existencia
del procedimiento concursal, habiendo comunicado sus créditos, ya que, si bien en el
ámbito del concurso su crédito está en la masa pasiva, la garantía recae sobre bienes de
tercero, por lo que en el concurso carece del carácter de privilegiado, pues el
artículo 270.1.º del texto refundido de la Ley Concursal presupone la identidad entre el
deudor concursado y el titular del bien sobre el que recae la garantía, para reconocer el
privilegio.
Aun el caso de que se pudiese considerar competente al juez del concurso para
ordenar la cancelación -o quizás precisamente por no ser competente para ello- el auto
de reconocimiento del beneficio de exoneración de pasivo insatisfecho en favor de la
deudora hipotecaria concursada presentado no contiene pronunciamiento expreso sobre
la eventual cancelación de las hipotecas.
Si se tienen en cuenta las dudas interpretativas que se han puesto de manifiesto en
los apartados anteriores, ha de concluirse que resulta necesaria una manifestación
terminante e inequívoca por parte del juez sobre tal particular. Especialmente por lo que
se refiere al préstamo hipotecario del que la deudora concursada no es la única deudora,
sino del que su esposo es también deudor solidario, pues en este supuesto no existe tal
dificultad interpretativa (del artículo 502 del texto refundido de la Ley Concursal, en su
redacción original, aplicable en este caso, resulta con claridad que la exoneración no
afectará a los derechos de los acreedores frente a los obligados solidariamente con el
deudor, quienes no podrán invocar el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho
obtenido por el deudor ni subrogarse por el pago posterior a la liquidación en los
derechos que el acreedor tuviese contra aquel, salvo que se revocase la exoneración
concedida). No puede considerarse como tal pronunciamiento expreso la mención que
hace el auto de aclaración de fecha 23 de marzo de 2022 acerca de que «en relación a

cve: BOE-A-2024-6177
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Núm. 76