BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 35612

sentido que corran la misma suerte las garantías reales prestadas por terceros, como en
este caso una prenda otorgada por un garante no deudor (…)
En definitiva, si el legislador prevé la posibilidad de excluir los efectos del convenio
respecto a los fiadores, avalistas u obligados solidarios de carácter personal, porque
estas garantías aparecen concebidas precisamente para asegurar el pago ante la
insolvencia del deudor, como es el caso del concurso, con mayor razón ha de admitirse
la no vinculación del convenio respecto a las garantías reales sobre bienes no
pertenecientes al concursado, atendida la posición de privilegio de la que parte la ley
concursal respecto a los acreedores con garantía real (v.gr. artículos 56 y 57 LC)».
Por la misma razón debe entenderse que, tanto antes como después de la reforma
concursal, el acreedor mantiene, pese al reconocimiento de la exoneración de pasivo
insatisfecho, su facultad de dirigirse contra los garantes, sean personales o reales,
porque así lo reconoce la Ley y porque dichas garantías se conciben precisamente para
el caso de que, por cualquier razón, el crédito garantizado no sea satisfecho por el
deudor si bien, en caso de tratarse de garantía real, como la que nos ocupa, limitada al
producto que se obtenga con la ejecución hipotecaria que, por otro lado, hubiera podido
solicitarse en cualquier momento según el artículo 151 del texto refundido de la Ley
Concursal.
Por otro lado, el hecho de que en este caso el propietario de la finca hipotecada no
sea el hipotecante –quien en su día constituyó la hipoteca–, sino el tercer poseedor de la
finca hipotecada –quien ha adquirido la finca hipotecada pero no responde de la deuda
garantizada por la hipoteca, porque aunque en este caso se subrogó en la obligación
personal resultante de dicha deuda al comprar la finca hipotecada, no resulta que el
acreedor haya prestado su consentimiento expreso o tácito a dicha subrogación–, no
resulta relevante a estos efectos, a diferencia de lo que sostiene el recurrente.
Existen diferencias aplicables al tercer poseedor a efectos de ejecución de la
hipoteca (vgr. artículos 662, 685 o 686 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o artículo 151
del texto refundido de la Ley Concursal, conforme al cual la declaración de concurso no
afectará a la ejecución de la garantía real cuando el concursado tenga la condición de
tercer poseedor del bien o derecho objeto de esta, norma que en cambio no es aplicable
al hipotecante no deudor), a efectos de extensión objetiva de la hipoteca (artículo 112 de
la Ley Hipotecaria) o a efectos de limitación de la responsabilidad hipotecaria por razón
de los intereses del crédito garantizado (artículo 114 de la Ley Hipotecaria).
Sin embargo, el hecho de que el hipotecante haya transmitido la finca a un tercer
poseedor que no asume la obligación personal garantizada con el consentimiento del
acreedor no suprime la responsabilidad real de la finca por dicha obligación, hasta donde
alcance el límite de la responsabilidad hipotecaria, como pretende el recurrente, por
mucho que dicho tercer poseedor haya sido ajeno a la relación contractual original por
virtud de la cual se constituyó el préstamo hipotecario.
Lo contrario sería opuesto a la naturaleza misma de la hipoteca, ya que como
disponen los artículos 104 de la Ley Hipotecaria y 1876 del Código Civil, la hipoteca
sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su
poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Como
señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2007, «en el ámbito
hipotecario se considera “tercer poseedor” al adquirente de bienes hipotecados, el cual
es ajeno a la relación obligatoria asegurada con hipoteca y no asume la deuda
garantizada como propia. Lo que sucede es que el crédito hipotecario es fuente de una
responsabilidad personal e ilimitada para el deudor, que responde de su satisfacción con
todos sus bienes presentes y futuros (artículos 105 de la L.H. y 1.911 del Código Civil),
pero al mismo tiempo genera una responsabilidad real o hipotecaria que se hace efectiva
sobre el bien hipotecado. Por ello, si el bien se transmite tras la constitución de la
hipoteca, ambas responsabilidades se disocian de modo que la responsabilidad real
afecta al adquirente del bien dado el carácter oponible “erga omnes” del derecho real
cualquiera que sea su titular.»

cve: BOE-A-2024-6177
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Núm. 76