BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 27 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 35610

de exoneración del pasivo insatisfecho obtenido por el concursado ni subrogarse por el
pago posterior a la liquidación en los derechos que el acreedor tuviese contra aquél,
salvo que se revocase la exoneración concedida»; es decir, reproduce el contenido de
los citados artículos 500 y 502 del texto refundido de la Ley Concursal.
4. No contiene el texto refundido de la Ley Concursal referencia alguna a los
efectos de este beneficio de exoneración respecto del hipotecante no deudor o el tercer
poseedor de la finca hipotecada.
Es cierto que hay importantes diferencias entre los fiadores y los hipotecantes no
deudores –o en su caso, los terceros poseedores de los bienes hipotecados, sin que se
pueda sostener, como después se expondrá, que existan diferencias a estos efectos
entre hipotecante no deudor y tercer poseedor–.
Ya la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 1995 (con un criterio
reiterado por otras Sentencias del mismo Tribunal, como la de 3 de febrero de 2009)
señalaba: «Cuando el hipotecante es un tercero ajeno a la obligación principal, no se
convierte en modo alguno en deudor, baste pensar que su responsabilidad se agota en
el límite del dinero eventualmente obtenido al realizar la hipoteca, y si éste es insuficiente
no tendrá otra vía el acreedor que perseguir otros bienes del deudor, aunque no haya
pacto limitativo de responsabilidad, porque el artículo 140 no es aplicable más que a las
hipotecas constituidas por los deudores en sus propios bienes, como se desprende del
artículo 105. Lo mismo sucedería en caso de pérdida o destrucción de la cosa, sin culpa
del hipotecante que determinaría la extinción de la hipoteca, sin que su patrimonio quede
sujeto al cumplimiento de la obligación garantizada. En conclusión, si el hipotecante
ajeno a la deuda no es deudor, no puede ser considerado garante análogo al fiador. Todo
fiador contrae una obligación y es, en consecuencia, deudor, bien que sujeto (si no es
solidario) a la “conditio iuris” del impago. El dueño de la cosa hipotecada carece del
beneficio de orden y excusión y no contrae obligación de afianzar, sino que enajena el
poder de realización de la hipoteca, que tiene el rango de derecho real ejercitable “erga
omnes”».
Ello, no obstante, debe tenerse en cuenta que también existen importantes puntos en
común, dado que ambos son garantes de una deuda ajena, el fiador con toda su
responsabilidad patrimonial universal, y el hipotecante no deudor con la afección del bien
hipotecado. Repárese que la reciente Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario al fijar en su artículo 2.1) el ámbito de aplicación equipara fiador y garante,
sometiéndoles al mismo nivel de protección. Tanto en el caso de la fianza como en el de
la hipoteca en garantía de deuda ajena, la extinción de la obligación principal produce la
extinción de la respectiva garantía accesoria. Sin embargo, otro tipo de vicisitudes que
pueden concurrir en el deudor no tienen necesariamente que excluir la posibilidad de que
el acreedor se dirija frente a los garantes. Así, en el ámbito de situaciones concursales,
si bien refiriéndose a un caso de prenda en garantía de deuda ajena, pero con
conclusiones extensibles al caso del hipotecante no deudor, el Tribunal Supremo en su
Sentencia de 18 de junio de 2014 afirmó, en un caso de concurso del deudor favorecido
por la garantía, que: «Una cuestión es que las obligaciones no se puedan exigir al
concursado, obligado principal, y otra distinta es que, vencidos los intereses del
préstamo, de conformidad con el artículo 59 LC, tratándose de una garantía real, puedan
ser satisfechas por el fiador real, tercero pignorante, hasta el límite de la garantía
constituida».
Y este Centro Directivo, en su Resolución de 15 de octubre de 2014, permitió la
inscripción de un decreto de adjudicación librado en un procedimiento de ejecución
hipotecaria dirigido exclusivamente contra el hipotecante no deudor, dado que contra
dicho deudor no era posible dirigir la acción por hallarse en situación de concurso de
acreedores.
Teniendo en cuenta finalmente la necesaria interpretación teleológica, una extensión
del beneficio al hipotecante no deudor sería ajeno a la finalidad de la norma. Por la
misma razón que tampoco alcanza el beneficio al fiador o avalista: porque la finalidad de
la norma es facilitar la segunda oportunidad al deudor y porque también hay que respetar

cve: BOE-A-2024-6177
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Núm. 76