BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 20 de marzo de 2024

Sec. III. Pág. 32626

reembolso o amortización anticipada total o parcial del préstamo durante los 10 primeros
años de vigencia del contrato de préstamo o desde el día que resulta aplicable el tipo fijo,
se podrá establecer una compensación o comisión a favor del prestamista que no podrá
exceder del importe de la pérdida financiera que pudiera sufrir el prestamista, de
conformidad con la forma de cálculo prevista en el apartado siguiente, con el límite del 2
por ciento del capital reembolsado anticipadamente; y b) en caso de reembolso o
amortización anticipada total o parcial del préstamo desde el fin del período señalado en
la letra a) hasta el final de la vida del préstamo, se podrá establecer una compensación o
comisión a favor del prestamista que no podrá exceder del importe de la pérdida
financiera que pudiera sufrir el prestamista, de conformidad con la forma de cálculo
prevista en el apartado siguiente, con el límite del 1,5 por ciento del capital reembolsado
anticipadamente» (artículo 23.7 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo).
A su vez, el artículo 23.8 determina la forma de cálculo de la pérdida financiera,
disponiendo lo siguiente: «La pérdida financiera sufrida por el prestamista a la que se
alude en los apartados 5, 6 y 7 anteriores se calculará, proporcionalmente al capital
reembolsado, por diferencia negativa entre el capital pendiente en el momento del
reembolso anticipado y el valor presente de mercado del préstamo. El valor presente de
mercado del préstamo se calculará como la suma del valor actual de las cuotas
pendientes de pago hasta la siguiente revisión del tipo de interés y del valor actual del
capital pendiente que quedaría en el momento de la revisión de no producirse la
cancelación anticipada. El tipo de interés de actualización será el de mercado aplicable
al plazo restante hasta la siguiente revisión. El contrato de préstamo especificará el
índice o tipo de interés de referencia que se empleará para calcular el valor de mercado
de entre los que determine la persona titular del Ministerio de Economía y Empresa».
Mediante la Orden EC 482/2019 de 26 de abril, de regulación y control de publicidad
de servicios y productos bancarios, se modificó la normativa sobre transparencia y
protección del cliente de dichos servicios.
En concreto, determina la fórmula de cálculo de la pérdida financiera en el artículo 28
de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que señala:
«1. A los efectos del cálculo del valor de mercado de los préstamos hipotecarios y
la consiguiente compensación por riesgo de tipo de interés a los que se refiere el
artículo 9.2 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981,
de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema
hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de
dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, así como del
cálculo de la pérdida financiera señalada en el artículo 23.8 de la Ley 5/2019, de 15 de
marzo, se considerarán índices o tipos de interés de referencia, los tipos Interest Rate
Swap (IRS) a los plazos de 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años que publicará el Banco de
España y a los que se añadirá un diferencial. Este diferencial se fijará como la diferencia
existente, en el momento de contratación de la operación, entre el tipo de interés de la
operación y el IRS al plazo que más se aproxime, en ese momento, hasta la siguiente
fecha de revisión del tipo de interés o hasta la fecha de su vencimiento. 2. Se aplicará el
tipo de interés de referencia de los anteriores que más se aproxime al plazo del
préstamo que reste desde la cancelación anticipada hasta la próxima fecha de revisión
del tipo de interés o hasta la fecha de su vencimiento. El diferencial así calculado se
incorporará al documento contractual en todos aquellos préstamos sujetos a la
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.»
Por ello, las entidades prestamistas deben incorporar el diferencial que corresponde
aplicar al tipo de referencia –Interest Rate Swap (IRS)– según plazo del préstamo que
reste y el momento de la contratación.
Es una consecuencia de la obligación de los prestamistas establecida en el artículo 9
de la Ley 5/2019 de dar al cliente información clara y comprensible sobre «las

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Núm. 70